GRENOBLE | L’étude du marché du 4ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché grenoblois au quatrième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

L’attentisme des investisseurs persiste

À rebours du marché national, le marché grenoblois de l’investissement en immobilier d’entreprise reste largement bridé par les incertitudes géopolitiques, économiques et internationales. En effet, selon les données compilées par la FNAIM Entreprises 38, seulement 25 millions d’euros ont été investis en 2025, un volume en repli annuel de 62 %. Rapporté à la moyenne quinquennale, ce recul est encore plus conséquent, de l’ordre de 79 %.

Avec environ 11 millions d’euros échangés (-59 % sur un an), le marché des locaux industriels et logistiques (I&L) concentre 44 % des engagements et se positionne comme la première cible des investisseurs en 2025. La cession d’un local d’activités de près de 4 000 m² à Voiron par ECL au profit de SOGENIAL pour plus de 4 millions d’euros est la signature majeure de l’année.

L’acquisition d’un ensemble composé de 3 cellules commerciales d’une surface totale de près de 6 900 m² à Échirolles par IROKO est l’unique opération concernant des locaux commerciaux. Dans ce contexte de marché fortement ralenti, elle est suffisante pour permettre au commerce de concentrer 29 % des sommes investies. En comparaison avec l’an passé, ce marché présente un repli plus modéré que les autres classes d’actifs, de l’ordre d’environ 25 %.

Enfin, 6 actifs de bureaux (dont un actif mixte à dominante bureaux) ont été cédés, tous pour un montant inférieur à 2 millions d’euros. Au total, le marché des bureaux concentre 27 % des investissements, soit 6,8 millions d’euros (-77 % sur un an).

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Un marché soutenu par les grands utilisateurs

Selon les données publiées par la FNAIM Entreprises 38, 48 551 m² ont été commercialisés en 2025, un volume en progression annuelle de 29 %, et ce, en dépit d’un nombre de signatures en baisse. En effet, seulement 100 signatures ont été actées en 2025 contre 124 un an auparavant. Rapportée à la moyenne quinquennale, la demande placée accuse néanmoins un repli conséquent, de l’ordre de 25 %.

L’activité transactionnelle a largement été soutenue par les grandes transactions : 10 transactions supérieures à 1 000 m² ont été enregistrées en 2025 contre 4 l’an passé. Ces signatures concentrent près de la moitié du volume commercialisé, soit 22 311 m² (+ 104 % sur un an). À l’inverse, le marché des bureaux < 1 000 m² se contracte annuellement de 2 % avec seulement 26 240 m² commercialisés en 2025.

Le phénomène de consolidation de l’offre se poursuit : 188 367 m² de bureaux sont disponibles en fin d’année 2025, un volume en progression annuelle de 11 %. Toutefois, deux tendances divergentes se dessinent : l’offre neuve se contracte (38 375 m² disponibles ; -10 % sur un an) quand le stock de seconde main augmente (149 992 m² ; + 18 %).
Dans ces conditions, les valeurs locatives neuves pour des immeubles situés à Grenoble sont orientées à la hausse : ces bureaux se louent généralement entre 175 et 210 €/m²/an. En dehors de cette progression du loyer prime, les valeurs locatives sont relativement stables. La configuration sur-offreuse du marché provoque une hausse des mesures d’accompagnement, généralement comprises entre 1,5 mois et 2 mois par année d’engagement contre seulement 1 mois précédemment.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un décrochage en 2025

Toujours selon les données publiées par la FNAIM Entreprises 38, le marché des locaux d’activités dans la métropole iséroise n’a pas reproduit son excellente performance de 2024. Avec seulement 99 003 m² commercialisés en 2025, il s’agit même du plus mauvais bilan annuel sur plus de 10 ans d’observation. En comparaison avec l’an passé, le volume commercialisé chute de 38 % et se situe également 23 % en-deçà de la moyenne quinquennale.

Le ralentissement de l’activité transactionnelle est particulièrement visible sur le segment des locaux de seconde main : seulement 51 201 m² ont été commercialisés en 2025, soit une baisse annuelle de près de 55 %. Les commercialisations neuves accusent également un ralentissement conséquent, largement contraint par la pénurie d’offre de première main : il atteint 38 %, soit seulement 7 491 m² transactés en 2025. Confrontés à ces tensions à l’offre et désireux de disposer de locaux neufs, certains utilisateurs se tournent vers des opérations clé en main. Ainsi, 40 311 m² ont été commercialisés au travers de ce type de transactions en 2025, un volume en progression annuelle de 13 %.

La libération de plusieurs sites industriels de grande taille provoque une forte croissance de l’offre disponible : fin 2025, 109 468 m² sont disponibles, un volume deux fois supérieur à celui de fin 2024. Cette augmentation des disponibilités doit toutefois être relativisée : l’offre neuve reste particulièrement rare (12 431 m², stable sur un an).

Dans ces conditions, les valeurs locatives de première main sont orientées à la hausse : elles sont généralement comprises entre 90 et 110 €/m²/an. Pour les projets clé en main locatifs, les loyers peuvent atteindre 120 €/m²/an. À l’inverse, la croissance de l’offre de seconde main provoque une certaine stabilité des valeurs de seconde main : ces locaux se louent majoritairement entre 50 et 80 €/m²/an en fonction de leur qualité et de leur localisation.

Sources : FNAIM Entreprises 38, Immprove

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