ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux du 4ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché francilien des bureaux au quatrième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

La persistance d’incertitudes économiques et politiques a incité de nombreux investisseurs à privilégier les opérations les plus sécurisées. Ainsi, le marché francilien des bureaux, et tout particulièrement les actifs prime parisiens, a été au cœur des stratégies d’investissement.

Avec plus de 5,6 milliards d’euros engagés en 2025 (dont 2,3 milliards au cours du dernier trimestre), le marché des bureaux en Île-de-France affiche une très forte croissance annuelle, de l’ordre de 55 %. Ce dynamisme doit toutefois être nuancé : les engagements demeurent 41 % sous la moyenne quinquennale.

L’acquisition du centre d’affaires Paris Trocadéro pour environ 700 millions par BLACKSTONE au quatrième trimestre constitue la principale opération de l’année et souligne pleinement cette configuration de marché où les opérations core dans le Quartier central des affaires (QCA) concentrent la majorité des montants investis. Avec 2,8 milliards d’euros investis et 3 des 5 transactions à 200 millions d’euros, le QCA représente 50 % des montants investis en Île-de-France.

Les autres arrondissements parisiens profitent également de cette tendance : près de 1,6 milliard d’euros ont été investis dans le reste de Paris. Au total, Paris intramuros truste près de 80 % des montants engagés en Île-de-France.

L’hyper-sélectivité des investisseurs est encore plus visible ailleurs en Île-de-France : seulement 132 millions d’euros ont été engagés en Première Couronne, un résultat 92 % sous la moyenne quinquennale, et l’investissement en Deuxième Couronne ne dépasse même pas la barre des 100 millions d’euros (94 M€ ; -78 % par rapport à la moyenne de longue période). Les problématiques majeures liées à la rentabilité et la valorisation des actifs ainsi que les configurations sur-offreuses de ces marchés favorisent l’attentisme et la prudence des investisseurs.

La forte polarisation du marché francilien des bureaux interroge également quant à l’avenir même de certains actifs. Dans un contexte de crise durable du logement, une partie des immeubles tertiaires vacants pourra faire l’objet de programmes de transformation mais cette solution n’est adaptée ni à l’ensemble des actifs ni à l’ensemble des territoires franciliens et nécessite un fort soutien des pouvoirs publics, notamment dans la création de nouveaux équipements.

L’année 2026 risque également d’enregistrer une hausse des opérations distressed. Confrontés à des marchés locatifs locaux en crise, certains investisseurs pourraient être contraints d’accepter de très fortes décotes sur leurs actifs. La situation de l’immeuble Skware à Rueil-Malmaison illustre pleinement cette situation : cet IGH de 17 000 m² livré à l’été 2025 entièrement vacant a été mis sur le marché à la suite d’une procédure de liquidation judiciaire et serait en passe d’être repris pour une valorisation inférieure à 10 millions d’euros.

Le marché utilisateur

Alors que la fin d’année est traditionnellement une période d’activité plus animée, le dernier trimestre 2025 s’est révélé l’un des plus faibles jamais enregistrés, avec 436 019 m² commercialisés. Sur l’ensemble de l’année, la demande placée cumule ainsi 1 638 119 m², affichant une baisse de 9 % par rapport à 2024. Le repli est plus marqué encore, de l’ordre de 25 %, lorsque ce volume est rapporté à la moyenne décennale.

Ce résultat 2025 vient ainsi confirmer un ralentissement structure du marché, caractérisé par une forte atonie de la demande. Cette tendance trouve son origine dans plusieurs facteurs, à commencer par les incertitudes liées au contexte politique et économique, n’offrant que peu de visibilité aux chefs d’entreprises.

Ainsi, lorsqu’elles le peuvent, les entreprises privilégient la renégociation de leurs baux existants, choisissant de rester sur place en optimisant leurs surfaces plutôt que d’opter pour un déménagement. Quant aux propriétaires, ces derniers sont également enclins à la négociation, préférant garder leurs locataires en place et sécuriser le taux de remplissage de leurs actifs, dans un contexte de marché où la vacance explose.

Au T4, 14 signatures > 5 000 m² ont été actées, portant à 45 le nombre de grandes transactions en 2025 (contre 51 en 2024). Moteur de la demande, l’administration française et la fonction publique auront été des acteurs importants sur le marché. Cependant, si cette typologie d’acteurs s’est révélée particulièrement active en 2025, il est quasi certain que ce moteur devrait se tarir en 2026, face à la perspective d’un calendrier électoral plus chargé.

Dans la continuité des trimestres précédents, la répartition géographique de l’activité témoigne d’un marché francilien fortement polarisé, entre les secteurs côtés et les secteurs boudés par les utilisateurs.
La recherche de centralité et la maitrise des coûts restent les deux facteurs clé qui structurent la demande des utilisateurs : ce qui explique d’une part, l’attractivité du marché parisien et d’autre part, le succès de certains secteurs périphériques, bien desservis en transports et présentant des niveaux de loyers bien plus abordables que dans la capitale.

En parallèle, l’offre immédiate atteint un niveau record, avec près de 6,25 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France, en hausse annuelle de 9 %. Cette hausse de la vacance s’est généralisée à l’ensemble des secteurs franciliens, à l’exception de la Deuxième Couronne.

Cumulant 1 902 000 m², soit 30 % du stock vacant, les surfaces neuves se consolident de 9 % en un an. Un net ralentissement des mises en chantiers et livraisons est notable, après plusieurs trimestres de hausse continue.
En parallèle, l’offre de seconde-main atteint 4 345 000 m², en progression de 11 %. Corollaire logique, le taux de vacance est également orienté à la hausse et atteint 11,3 % alors qu’il atteignait 10,3 % un an plus tôt.

Sans surprise, les loyers parisiens demeurent les plus élevés de la région. La progression est notable dans les arrondissements centraux, avec une envolée dans le QCA, où le loyer prime atteint désormais
1 454 €/m²/an à l’issue du T4 2025, en hausse de 25 % sur un an.

La résistance des valeurs dans un contexte de marché difficile, où la demande faiblit et l’offre s’envole, peut questionner. Toutefois, il faut garder à l’esprit que ces valeurs masquent une réalité différente : les mesures d’accompagnement (franchises de loyers, participation aux travaux, loyers progressifs) atteignent désormais près de 30 % du loyer facial en moyenne. Les loyers « réels » sont donc nettement inférieurs aux loyers affichés, traduisant un ajustement pragmatique des propriétaires face à un marché sous forte tension.

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