LILLE | L’étude du marché du 1er trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lillois au premier trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Une embellie fragile

Le marché de l’investissement dans la région Hauts-de-France connaît une nette amélioration en ce début d’année 2025. Au total, 134 millions d’euros ont été investis dans l’immobilier d’entreprise, toutes classes d’actifs confondues, ce qui représente une progression annuelle de 23 %. Ce volume reste cependant légèrement en retrait de 7 % par rapport à la moyenne quinquennale, ce qui constitue un signal résolument positif compte tenu du contexte économique encore tendu. Il convient toutefois de nuancer cette lecture optimiste : cette progression ne repose que sur une unique opération et demeure, à ce titre, fragile.

Il s’agit de l’acquisition d’un vaste projet logistique de 136 000 m² au sein du hub Delta 3 de Dourges, pour un montant proche de 122 millions d’euros, réalisée par EPISO 6 (TRISTAN CAPITAL PARTNERS) en partenariat avec EDMOND DE ROTHSCHILD REIM.

Elle représente à elle seule 97 % des sommes investies au cours du trimestre. En dehors de cette transaction spectaculaire, l’activité s’est limitée à des opérations inférieures à 20 millions d’euros, reflet d’une prudence persistante des investisseurs dans un contexte économique encore instable.

Par ailleurs, seuls les segments de la logistique et des locaux d’activité ont attiré des investissements, tandis que les actifs de bureaux et le commerce sont restés à l’écart.

Ce déséquilibre interpelle, surtout dans un marché historiquement tiré par les bureaux.

Il est donc encore trop tôt pour affirmer que l’année 2025 actera le retour en force des investisseurs dans la région. Les prochains mois seront décisifs quant à l’évolution de ce marché.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Un net rebond des commercialisations

Le marché des bureaux de la métropole lilloise entame 2025 sous de meilleurs auspices que l’an passé. Le volume des surfaces commercialisées au 1er trimestre atteint 45 200 m², avec 61 opérations (dont les comptes propres), contre 50 l’année précédente. Cela représente une hausse de 37 % par rapport au T1 2024, bien que ce chiffre demeure en deçà de la moyenne des cinq dernières années (-10 %). Cette reprise est tirée par plusieurs transactions majeures et le retour notable des comptes propres, après leur quasi-absence en 2024.

Le segment supérieur à 5 000 m² concentrent 52 % de la demande placée, grâce à trois opérations majeures. L’acquisition par l’IRCEM de l’immeuble « Imagine » à Villeneuve d’Ascq (10 700 m²) constitue la transaction la plus importante du trimestre. Du côté des compte propres, l’opération majeure du trimestre est celle de Eiffage Energie, qui a débuté la construction de son futur site régional à Croix (5 295 m² de bureaux).

Les secteurs centraux comme Lille et Euralille, bien que toujours attractifs, pâtissent d’un manque d’offres neuves adaptées et de loyers élevés. À l’inverse, Villeneuve d’Ascq et les Grands Boulevards bénéficient d’une meilleure accessibilité, de loyers plus abordables et concentrent désormais 75 % de la demande placée.

Concernant les valeurs locatives, les loyers pour des bureaux neufs restent élevés (200 à 250 €/m²/an en centre, 145 à 190 €/m²/an en périphérie proche), tandis que le marché de seconde main suit la tendance haussière avec des valeurs allant de 85 à 150 €/m²/an, voire 220 €/m²/an dans les meilleurs emplacements.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un début d’année en demi-teinte

Le marché des locaux d’activités de la métropole lilloise affiche en ce début 2025 une dynamique plus timide. Au T1 2025, moins de 20 000 m² ont été commercialisés sur 24 opérations, contre 33 au même trimestre l’an passé.En repli annuel de 33 % par rapport à l’an passé, il s’agit d’un résultat trimestriel plutôt décevant, mais en cohérence avec la conjoncture économique dégradée.

Cette baisse de l’activité affecte particulièrement les grandes surfaces : aucune transaction ne dépasse les 5 000 m², et la plus significative, réalisée par une SCI dans la commune de La Chapelle-D’armentières, concerne un bâtiment de 2 104 m². Le cœur du marché se situe entre 1 000 et 5 000 m², avec 9 opérations qui concentrent 63 % de la demande placée. Les petites surfaces (<1 000 m²) représentent 36 % de la demande placée, avec 15 transactions.

Le marché reste dominé par les locaux de seconde main, qui représentent 59 % des surfaces commercialisés, mais la part du neuf progresse avec 9 signatures pour un total de 8 200 m², soit 41 % du volume.

La distribution géographique de la demande connaît un renversement : le sud de la métropole lilloise capte désormais la majorité des transactions avec 12 signatures, affichant une progression de 14 %. À l’inverse, le nord-est (Roubaix-Tourcoing), leader en 2024, accuse une chute spectaculaire de 79 %. Cette mutation territoriale illustre une recomposition des préférences des utilisateurs, influencée par l’offre disponible, l’accessibilité et la montée des loyers.

Concernant les valeurs locatives, le marché reste sous tension. Les loyers des locaux de seconde main oscillent entre 70 et 80 €/m²/an. Pour les produits neufs, la fourchette est plus élevée, allant de 85 à 95 €/m²/an, avec des pointes jusqu’à 130 €/m²/an observées notamment à Wasquehal.

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