LILLE | L’étude du marché du 3ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lillois au troisième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

L’intérêt pour les actifs logistiques ne faiblit pas

Toutes classes d’actif confondues, 135 millions d’euros ont été investis au T3 2025, portant à 511 millions d’euros le total des sommes engagées depuis le début de l’année.
Ce résultat comparé à la même période en 2024 (T1-T3) acte une progression annuelle de 24 %, ce qui constitue un point extrêmement positif lorsque l’on connaît les difficultés économiques et politiques actuelles ainsi que leurs répercussions sur le marché national de l’investissement français. Cependant, il convient de souligner que ce volume reste inférieur de 15 % à la moyenne quinquennale à période comparable, signe que le marché fonctionne encore sur un rythme modeste.

Concernant la répartition par typologie d’actifs, la logistique fait largement la course en tête, avec 395 millions d’euros investis, soit une part de marché de 77 %. Cette prépondérance repose en grande partie sur une opération XXL, mais pas uniquement : 10 opérations ont été enregistrées en 2025, et cette configuration s’est même accentuée au T3. Ce résultat est ainsi supérieur de 53 % à la moyenne quinquennale, ce qui démontre l’intérêt toujours fort des investisseurs pour ce type d’actifs dans la région.

Au T3, l’acquisition de l’ensemble commercial à Lille, « Le 31 », par la SCPI CRISTAL LIFE pour un montant proche de 33 M€, permet de porter à 61 millions d’euros les sommes investies en commerce depuis le début de l’année. Cependant, ce résultat reste largement inférieur à l’an passé (-52 %) et à la moyenne quinquennale à période comparable (-51 %).

Concentrant 8 % des volumes investis, la classe d’actif des bureaux affiche un volume d’investissement de 42 millions d’euros en 2025, soit un repli annuel de 73 %, et surtout de 81 % par rapport à la moyenne quinquennale. En nombre également, ce résultat reste loin des standards habituels : seules 5 opérations ont été enregistrées, contre 9 l’an passé. L’attentisme des investisseurs se poursuit sur le segment du bureau : cette configuration n’est pas propre au marché lillois, mais généralisée à l’ensemble des marchés régionaux.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Ralentissement du marché au T3

Selon les données publiées par Immostat, environ 28 800 m² ont été commercialisés durant l’été, à travers 54 opérations en incluant les compte-propres. Sur l’ensemble de l’année, la demande placée s’élève à 124 748 m², un volume en progression de 10 % par rapport à la même période en 2024, et en léger repli de 7 % rapporté à la moyenne quinquennale à période comparable.

Ce résultat honorable repose avant tout sur la concrétisation de cinq transactions majeures au premier semestre, qui avaient fait défaut l’an passé. Les transactions > 5 000 m² représentent ainsi 36 % de la demande placée, avec un volume de 45 015 m² (en hausse annuelle de 58%).
En dehors du créneau > 5 000 m², l’activité transactionnelle est en léger recul : de 3 % pour le segment < 500 m² jusqu’à 8 % pour le segment < 1 000 m² et le segment intermédiaire (entre 1 000 et 5 000 m²).

Concernant la répartition par type de contrat, 37 ventes à utilisateur ont été recensées en 2025, un nombre équivalent à 2024. Cependant, ces acquisitions portent sur des surfaces plus importantes que l’an passé, ce qui explique la forte progression annuelle de 46 % de ce marché. À l’inverse, le segment locatif est plus à la peine et se contracte de 15 % en un an.

Autre caractéristique du marché en 2025, la prépondérance de la demande placée de première main. 64 % des commercialisations ont ainsi porté sur des surfaces neuves et restructurées, une part en forte hausse qui s’explique principalement par le fait que les transactions > 5 000 m² ont exclusivement porté sur des actifs fraichement livrés ou en cours de construction.

Les secteurs centraux, Lille et Euralille, traditionnellement en tête, apparaissent en perte de vitesse. En comparaison avec 2024, la demande placée dans le secteur Lille se contracte de 48 % tandis que dans le secteur Euralille, le repli est encore plus prononcé, de 57 %.
Cette configuration profite aux secteurs périphériques, notamment Villeneuve d’Ascq et Grands Boulevards tirent leur épingle du jeu et sont ciblés par les utilisateurs pour leur excellente desserte en transport et des niveaux de loyers bien plus abordables. Ces deux secteurs concentrent ainsi 70 % de la demande placée en 2025.

Dans la continuité des trimestres précédents, les valeurs locatives se maintiennent dans une fourchette haute, sous l’effet de la demande persistante des utilisateurs pour les bureaux de qualité.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Sursaut estival

Près de 53 797 m² ont été commercialisés, à travers 27 transactions au troisième trimestre, portant à 100 926 m² le volume transacté depuis le début de l’année 2025. Ce résultat affiche un repli de 15% par rapport à 2024, il s’agit d’un volume plutôt modeste, mais en cohérence avec la conjoncture économique dégradée.

Le rebond de la demande placée au T3 repose sur la concrétisation de 4 acquisitions > 5 000 m² alors que ce segment de marché était resté atone au premier semestre. Comparé à l’an passé, le créneau > 5 000 m² progresse de 108 % en un an.

Le marché des locaux d’activités reste majoritairement animé par des prises à bail de seconde main : ces dernières concentrent 74 % de la demande placée. L’intérêt pour les surfaces neuves ne se dément pas, mais faute d’offre appropriée, les utilisateurs n’ont d’autres choix que de se tourner vers des actifs en état d’usage.

Géographiquement, le secteur Nord fait largement la course en tête et agrège 52 % de la demande placée. Les secteurs Sud et Ouest se partagent respectivement une part de marché de 27 % et 21 %.

La configuration sous offreuse du marché pousse les valeurs locatives et les prix de vente à la hausse. Les loyers moyens pour des locaux de seconde main sont majoritairement comprises entre 70 et 80 €/m²/an, la fourchette est plus élevée pour des locaux de première main, allant de 85 jusqu’à 95 €/m²/an, bien qu’il ne soit pas rare de croiser des loyers largement supérieurs.

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