LILLE | L’étude du marché du 4ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lillois au quatrième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un marché très contrasté selon la typologie d’actifs

Toutes classes d’actif confondues, 147 millions d’euros ont été investis au quatrième trimestre dans la région Hauts-de-France, portant à 680 millions d’euros le total des sommes engagées en 2025. Ce résultat affiche une hausse annuelle de 11 % comparée à 2024, mais ce montant demeure toutefois inférieur de 22 % à la moyenne quinquennale.

Le marché a majoritairement été animé par des deals compris entre 20 et 50 millions d’euros, qui, avec un montant cumulé de 314 millions d’euros, concentrent 46 % des sommes investies. Les deals inférieurs à 20 millions d’euros représentent une part de marché de 26 % tandis que les opérations d’envergure (> 50 millions d’euros) concentrent 28 % des investissements, porté par un deal majeur de 121 millions d’euros.

Concernant la répartition par typologie d’actifs, la logistique fait largement la course en tête, avec 509 millions d’euros investis, soit une part de marché de 75 %. Ce résultat est ainsi supérieur de 35 % à la moyenne quinquennale, ce qui démontre l’intérêt toujours fort des investisseurs pour ce type d’actifs dans la région.

Sur la typologie des commerces, 82 millions d’euros ont été investis en 2025, représentant une part de marché de 12 %. Cependant, ce résultat reste largement inférieur à l’an passé (-47 %) et à la moyenne quinquennale (-40 %).

Concentrant 10 % des volumes investis, la classe d’actif des bureaux affiche un volume d’investissement de 66 millions d’euros en 2025, soit un repli annuel de 66 %, et surtout de 77 % par rapport à la moyenne quinquennale. L’attentisme des investisseurs se poursuit sur le segment du bureau : cette configuration n’est pas propre au marché lillois, mais généralisée à l’ensemble des marchés régionaux.

Enfin, les locaux d’activités ferment la marche, avec 23 M€ investis en 2025, soit une part de marché de 3 %.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Quelques signaux de reprise

Selon les données publiées par Immostat, environ 35 420 m² ont été commercialisés au T4 2025, à travers 65 opérations en incluant les compte-propres. Sur l’ensemble de l’année, la demande placée s’élève à 163 631 m², pour un total de 242 signatures. Ce volume progresse 15 % par rapport à l’an dernier et n’affiche qu’un léger repli de 7 % rapporté à la moyenne quinquennale.

Ce résultat honorable repose avant tout sur la concrétisation de cinq transactions majeures au premier semestre et le retour des compte-propres, qui avaient fait défaut l’an passé.

Concernant la répartition par type de contrat, 58 ventes à utilisateur ont été recensées en 2025, un nombre supérieur à 2024, ce qui explique la forte progression annuelle de 56 % de ce marché. À l’inverse, le segment locatif se contracte de 11 % en un an.

Autre caractéristique du marché en 2025, la prépondérance de la demande placée de première main. 57 % des commercialisations ont ainsi porté sur des surfaces neuves et restructurées, une part en forte hausse qui s’explique principalement par le fait que les transactions > 5 000 m² ont exclusivement porté sur des actifs fraichement livrés ou en cours de construction.

Les secteurs centraux, Lille et Euralille, traditionnellement en tête, apparaissent en perte de vitesse. En comparaison avec 2024, la demande placée dans le secteur Lille se contracte de 39 % tandis que dans le secteur Euralille, le repli est encore plus prononcé, de 31 %.
Cette configuration profite aux secteurs périphériques, notamment Villeneuve d’Ascq et Grands Boulevards. Ces deux secteurs concentrent ainsi 68 % de la demande placée en 2025.

Dans la continuité des trimestres précédents, les valeurs locatives se maintiennent dans une fourchette haute, sous l’effet de la demande persistante des utilisateurs pour les bureaux de qualité. Les loyers pour des immeubles neufs dans les arrondissements centraux et dans les quartiers d’affaires se maintiennent entre 200 et 250 €/m²/an, mais peuvent grimper jusqu’à 310 €/m²/an dans l’hypercentre.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Une année sans relief

Après une année 2024 dynamique, le marché des locaux d’activités de la région lilloise a marqué le pas en 2025 et finit l’année sur une note plutôt terne.
Près de 39 000 m² ont été commercialisés, à travers 30 transactions au quatrième trimestre, portant à 141 257 m² le volume transacté en 2025. Il s’agit d’un volume plutôt modeste, mais en cohérence avec la conjoncture économique dégradée. Ce résultat affiche un repli de 30 % par rapport à 2024.

Le marché des locaux d’activités reste majoritairement animé par des prises à bail de seconde main : ces dernières concentrent 76% de la demande placée. L’intérêt pour les surfaces neuves ne se dément pas, mais faute d’offre appropriée, les utilisateurs n’ont d’autres choix que de se tourner vers des actifs en état d’usage.

Géographiquement, le secteur Nord fait largement la course en tête et agrège 47 % de la demande placée. Les secteurs Sud et Ouest se partagent respectivement une part de marché de 30 % et 23 %.

La configuration sous offreuse du marché pousse les valeurs locatives à la hausse. Les loyers moyens pour des locaux de seconde main sont majoritairement compris entre 70 et 80 €/m²/an, la fourchette est plus élevée pour des locaux de première main, allant de 85 jusqu’à 95 €/m²/an.
Mais il n’est pas rare de croiser des valeurs largement supérieures : plusieurs transactions ont ainsi été actées à près de 130 €/m²/an en début d’année, notamment dans la commune de Wasquehal.

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