LYON | L’étude du marché du 3ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lyonnais au troisième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un rebond en trompe-l’oeil

Le troisième trimestre 2025 acte un rebond significatif du marché de l’investissement, toutefois insuffisant pour inverser la tendance baissière consécutive au retard pris en début d’année.

Au cours du T3 2025, près de 212 millions ont été investis à travers 39 opérations, soit un volume plus important que celui enregistré sur l’ensemble du S1. Grâce à ce résultat trimestriel, l’investissement en immobilier d’entreprise atteint 391 millions d’euros sur les 9 premiers mois de l’année.

Ce résultat demeure largement inférieur aux sommes investies à la même période en 2024, affichant un repli annuel de 37 %. Par ailleurs, l’écart avec la moyenne quinquennale, à période comparable, reste conséquent, de l’ordre de -24 %.

Cela traduit les difficultés auxquelles le marché de l’investissement reste confronté dans un environnement politique et économique toujours instable.

Le rebond du marché au T3 doit beaucoup à la concrétisation d’une opération majeure, à savoir l’acquisition du Centre Commercial Saint-Genis 2 par la foncière Mercialys. Il s’agit de l’unique deal portant sur des actifs commerciaux cette année. Grâce à cette opération, le retail devient la classe d‘actifs prépondérante en 2025 : à elle seule, cette transaction représente 37 % des montants investis dans la métropole lyonnaise.

Vient ensuite la classe d’actifs des bureaux, avec 113 millions d’euros investis depuis le début de l’année, ce qui se traduit par une part de marché de 29 %. Aucune opération < 20 millions d’euros n’a été enregistrée en 2025.

Enfin, cumulant des montants investis quasi égaux en 2025, les segments de la logistique et des locaux d’activités ont, tous deux, une part de marché équivalente de 17 %.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

L’attentisme des utilisateurs se poursuit

Après un premier semestre résilient, l’activité transactionnelle a marqué le pas au T3, avec moins de 33 000 m² commercialisés. Selon les données publiées par le CECIM, la demande placée s’élève à 134 770 m², pour un total de 325 signatures : ce volume est en baisse de 17 % comparé à l’an passé et concède un repli de 26 % rapporté la moyenne quinquennale.

Plusieurs facteurs expliquent la contraction globale du marché, à commencer par le contexte économique, toujours incertain, qui freine la prise de décision en matière de stratégie immobilière.

Cet essoufflement du marché se fait sentir sur tous les créneaux de surfaces, à l’exception du segment intermédiaire (entre 1 000 et 5 000 m²) qui progresse de 7 % en un an, avec 26 signatures, soit une de plus que l’an passé. Toutefois, il convient de rappeler que ce volume reste inférieur de 6 % à la moyenne quinquennale.

La hiérarchie des secteurs géographiques se maintient sous l’effet des préférences des utilisateurs, faisant la part belle aux arrondissements centraux ou aux quartiers bien desservis, disposant d’une offre qualitative.

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre immédiate poursuit sa consolidation sur l’ensemble de l’agglomération lyonnaise sous l’effet des livraisons de ces derniers trimestres : le taux de vacance général s’élève à près de 8 %. La tendance haussière de l’offre devrait progresser au cours des prochains trimestre, au vu des livraisons attendues dans les prochains mois, notamment à la Part-Dieu.

Dans cette configuration, les valeurs locatives connaissent des évolutions contrastées au T3 2025 : à la hausse dans les quartiers centraux, à la baisse dans les secteurs périphériques.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un marché aux fondamentaux solides

À l’inverse du marché des bureaux, le marché des locaux d’activités de la région lyonnaise connaît un T3 dynamique et parvient à inverser la tendance baissière qui prévalait en ce début d’année 2025.

Durant l’été, l’activité transactionnelle s’est intensifiée, avec 69 003 m² commercialisés, soit le volume trimestriel le plus important enregistré depuis le début de l’année.

Au total, environ 187 080 m² ont été transactés sur les 9 premiers mois de l’année, un volume supérieur de 4 % à l’an passé. La tendance haussière se traduit également en nombre d’opérations : 243 transactions ont été actées contre 238 en 2024.

Cependant, il convient de rappeler que la demande placée inférieure de 22 % à la moyenne quinquennale (à période comparable), ce qui tend à prouver qu’en dépit d’une amélioration certaine, l’activité fonctionne encore sur un rythme de commercialisation modeste.

Géographiquement, le marché des locaux d’activités est fortement polarisé autour de l’Est lyonnais, où se concentre la majorité des disponibilités et des transactions. La demande placée dans ce secteur s’élève à 111 055 m², en progression annuelle de 25 %. Les pôles historiques d’activités, tels que Saint-Priest, Genas et Corbas restent très recherchés par les entreprises pour leur accessibilité autoroutière.

Le maintien de la demande et la configuration de l’offre accentue la spéculation sur les valeurs locatives au T3.  Selon la localisation et la qualité du bien, les loyers peuvent osciller entre 100 et 150 €/m²/an, pour des locaux neufs, entre 80 et 100 €/m²/an pour des surfaces de seconde main.

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