ETUDE I L’investissement en France au 4ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché national de l’investissement au quatrième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

Un atterrissage encore incertain

Après un ralentissement de l’activité au cours des deux précédents trimestres, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) retrouve de l’allant : près de 5 milliards d’euros ont été engagés en France au cours du quatrième trimestre 2025. Sur l’ensemble de l’année, l’investissement national dépasse les 13,7 milliards d’euros, un montant en progression annuelle de 8 %.

Si la stabilisation des taux directeurs et le reflux de l’inflation ont offert plus de lisibilité aux investisseurs et ont permis cette première reprise de l’activité, le marché de l’investissement demeure ralenti. Rapportées à la moyenne quinquennale, les sommes échangées se replient de 35 %.

À l’heure actuelle, la persistance d’incertitudes internationales comme nationales ne permet pas d’avoir des perspectives fiables sur l’année 2026. Néanmoins, plusieurs indicateurs tendent à indiquer que le regain de forme aperçu en cette fin d’exercice 2025 pourrait préfigurer une reprise plus durable du marché de l’investissement en France. En effet, les demandes exprimées par les investisseurs ne faiblissent pas et plusieurs très grandes transactions sont d’ores et déjà à des stades avancés de négociation.

Paris retrouve son rang

Après une année 2024 marquée par une configuration de marché inédite faisant la part belle aux régions, la répartition des investissements retrouve un schéma plus classique en 2025. Avec près de 8,4 milliards d’euros investis (+ 44 % sur un an), l’Île-de-France concentre 61 % des investissements, une part de marché en progression annuelle de 15 points et supérieure de 3 points à la moyenne quinquennale.

Avec plus de 6 milliards d’euros investis, Paris participe pleinement à cette prééminence et illustre la sélectivité renforcée d’investisseurs privilégiant les quartiers d’affaires les plus établis. À lui seul, le Quartier central des affaires de Paris (QCA) concentre près de la moitié des investissements franciliens, soit 3,9 milliards d’euros.

Moins de 5,4 milliards d’euros ont été investis ailleurs en France, un résultat en baisse annuelle de 23 % et 35 % sous la moyenne quinquennale. En dépit d’un sursaut au quatrième trimestre, les opérations en portefeuille manquent particulièrement à l’appel : seulement 1,4 milliard d’euros ont été échangés dans ce type d’opérations contre plus de 2,5 milliards en 2024. Seules deux autres régions affichent des performances supérieures à 500 millions d’euros : les Hauts-de-France (680 M€) et la Provence-Alpes-Côte d’Azur (522 M€).

Un marché des bureaux porté par les opérations core

Porté par les cessions du centre d’affaires Paris Trocadéro, du 47 Austerlitz ou encore de Bloom, près de 2,9 milliards d’euros ont été investis en bureaux au quatrième trimestre 2025, soit la meilleure performance trimestrielle de ce marché depuis le quatrième trimestre 2022. Sur l’ensemble de l’année 2025, plus de 6,8 milliards ont été investis en France, un volume en progression annuelle de 31 % mais en retrait de 44 % par rapport à la moyenne quinquennale.

Cette progression annuelle permet aux bureaux de redevenir la première classe d’actifs en France : ils trustent 50 % des engagements nationaux, une part de marché en hausse annuelle de 9 points mais toujours 5 points sous la moyenne de longue période.

Dans un contexte d’incertitudes économiques et politiques, les investisseurs ont majoritairement ciblé les opérations core, en particulier dans les principaux pôles tertiaires de la capitale : Paris concentre ainsi 65 % des montants investis en bureaux en France en 2025.

En dépit d’un léger rebond des investissements au quatrième trimestre (près de 1,6 milliard d’euros engagés), le marché des locaux industriels et des entrepôts logistiques (I&L) demeure en-deçà de son rythme de l’an passé. Avec 4,1 milliards d’euros investis sur l’ensemble de l’année 2025, il présente un ralentissement annuel de 17 % et se situe également 20 % sous la moyenne quinquennale. Dans ces conditions, l’I&L ne représente plus que 30 % des engagements nationaux.

Ces résultats mitigés ne doivent néanmoins pas être surinterprétés : en effet, l’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs demeure particulièrement conséquent, en particulier chez les investisseurs anglo-saxons. Selon toute vraisemblance, 2026 devrait être le théâtre de plusieurs opérations majeures à l’instar de l’acquisition du portefeuille industriel de PROUDREED par BLACKSTONE.

Environ 500 millions d’euros ont été investis en cette fin d’année, soit 2,8 milliards d’euros investis dans des actifs commerciaux depuis le début de l’année. En comparaison avec 2024, ce montant affiche une croissance de 9 % mais se situe 26 % sous la moyenne quinquennale.

Après un début d’année en fanfare grâce à deux opérations d’exception (trophy assets de Kering et cession d’une participation minoritaire au sein du centre commercial Westfield Forum des Halles), les investissements ont nettement ralenti. L’acquisition d’un portefeuille de 20 supermarchés CARREFOUR par SUPERMARKET INCOME REIT pour plus de 130 millions d’euros est la principale opération du quatrième trimestre.

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