LYON | L’étude du marché du 4ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lyonnais au quatrième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Le bureau en perte de vitesse

Le marché de l’investissement dans la métropole lyonnaise présente un bilan 2025 mitigé, avec 709 millions d’euros investis, pour un total de 70 opérations. Ce résultat affiche un repli de 15 % par rapport à 2024 et reste significativement inférieur de 28 % à la moyenne quinquennale. Cela traduit les difficultés auxquelles le marché de l’investissement reste confronté dans un environnement politique et économique dégradé. Les investisseurs se montrent particulièrement sélectifs, quelle que soit la typologie d’actif concernées.

Concernant la répartition des montants par classes d’actif, le bureau demeure la classe d’actifs prépondérante, avec 245 millions d’euros investis. Cependant, cette première place ne doit pas cacher les difficultés réelles auxquelles est confrontée cette typologie. Ce volume affiche un repli annuel de 39 % et plus inquiétant encore, est inférieur de 63 % rapporté à la moyenne quinquennale.
Auparavant, le bureau représentait entre 60 % et 80 % des montants investis ; en 2025, il ne représente plus que 35 % du marché. Cette situation s’explique en partie par le retrait des SCPI en région, alors que ces dernières sont traditionnellement un moteur essentiel du marché.

Le compartiment logistique constitue la deuxième classe d’actifs visée par les investisseurs. Avec 9 deals contre 10 en 2024, 171 millions d’euros ont été investis en 2025. Ce volume acte un repli annuel de 41 %, après une année 2024 historique pour ce segment, où pour rappel, 287 millions avaient été investis, un résultat inédit sur la région lyonnaise. Mais ce repli doit être relativisé car le volume reste supérieur de 42 % à la moyenne quinquennale.

Concernant la typologie des commerces, 3 deals ont été enregistrées en 2025, dont une opération majeure, à savoir l’acquisition du Centre Commercial Saint-Genis 2 par la foncière Mercialys pour un montant de 146 millions d’euros.

Enfin, sur le segment des locaux d’activité, environ 131 millions ont été investis en 2025, avec 32 deals contre 26 en 2024. Il s’agit d’un résultat très encourageant, en progression de 79 % sur un an et de 58 % par rapport à la moyenne quinquennale.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

L’attentisme de utilisateurs se poursuit

Le bilan de l’année 2025 se révèle décevant pour le marché des bureaux de la métropole lyonnaise.
Selon les données publiées par le CECIM, 450 signatures ont été actées en 2025 contre 530 l’an passé. Ces transactions cumulent un volume commercialisé de 185 590 m², en baisse annuelle de 26 % et surtout inférieur de 30 % rapporté la moyenne quinquennale.

Plusieurs facteurs expliquent la contraction globale du marché, à commencer par le contexte économique, toujours incertain, qui freine la prise de décision en matière de stratégie immobilière, en particulier pour les grandes entreprises.

Cet essoufflement du marché se fait sentir sur tous les créneaux de surfaces, à l’exception du segment intermédiaire (entre 1 000 et 5 000 m²) qui progresse de 11 % en un an. Le segment des grands utilisateurs (> 5 000 m²) est particulièrement impacté par la tendance baissière, alors que ce créneau joue traditionnellement un rôle primordial dans la bonne orientation du marché. Seules 3 transactions ont été enregistrées en 2025 et la demande placée n’atteint que 15 648 m², affichant une baisse annuelle de 76 % et un repli de 75 % avec la moyenne quinquennale. À l’autre bout du spectre, le créneau inférieur à 1000 m² occupe une part de marché prépondérante de 53 %, avec un volume commercialisé de 98 018 m². Néanmoins, l’activité reste fébrile et se replie de 17 % en an.

La hiérarchie des secteurs géographiques se maintient sous l’effet des préférences des utilisateurs, faisant la part belle aux arrondissements centraux ou aux quartiers bien desservis, disposant d’une offre qualitative. Bien que l’activité connaisse un repli annuel important de 29 %, Lyon intramuros conserve sa première place dans le classement, avec 125 176 m² commercialisés et concentre 67 % de la demande placée. Second sur le podium, le secteur Grand Lyon Est affiche une demande placée de 28 189 m², en recul annuel de 6 %. Enfin, le secteur Grand Lyon Ouest ferme la marche, avec 26 345 m², en baisse de 25 % comparé à 2024.

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre immédiate poursuit sa consolidation sur l’ensemble de l’agglomération lyonnaise sous l’effet des livraisons de ces derniers trimestres : le taux de vacance général s’élève à près de 8 %.

Les valeurs locatives connaissent des évolutions contrastées : à la hausse pour le marché de première main, à la baisse pour le marché de seconde main.
Dans Lyon intramuros par exemple, les valeurs locatives pour des actifs neufs sont généralement comprises entre 260 € et 350 €/m²/an. En progression annuelle de 10 %, le loyer moyen neuf a été enregistré à 253 €/m²/an contre 229 l’an passé. La fourchette est inférieure pour le seconde main, mais reste à un niveau élevé, entre 200 € et 320 €/m²/an. Le loyer moyen pour des surfaces en état d’usage s’établit à 209 €/m²/an contre 213 un an plus tôt (-2% en évolution annuelle).

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un marché aux fondamentaux solides

À l’inverse du marché des bureaux, le marché des locaux d’activités de la région lyonnaise est parvenu à inverser la tendance baissière qui prévalait en début d’année et achève l’exercice 2025 sur une note positive. 276 466 m² ont été commercialisé en 2025, un volume supérieur de 9 % à l’an passé. La tendance haussière se traduit également en nombre d’opérations : 320 transactions ont été actées contre 318 l’an passé.

Cependant, la demande placée demeure inférieure de 16 % à la moyenne quinquennale, ce qui tend à prouver qu’en dépit d’une amélioration certaine, l’activité fonctionne sur un rythme de commercialisation encore modeste.

La bonne tenue de l’activité est manifeste sur tous les créneaux de surfaces, ce qui tend à prouver la profondeur de ce marché, porté par une grande diversité de sociétés.

Géographiquement, le marché des locaux d’activités est fortement polarisé autour de l’Est lyonnais, où se concentre la majorité des disponibilités et des transactions. La demande placée dans ce secteur s’élève à 168 980 m², en progression annuelle de 33 %. Les pôles historiques d’activités, tels que Saint-Priest, Genas et Corbas restent très recherchés par les entreprises pour leur accessibilité autoroutière.

Le maintien de la demande et la configuration de l’offre accentue la spéculation sur les valeurs locatives au T4. Selon la localisation et la qualité du bien, les loyers peuvent osciller entre 100 et 150 €/m²/an, pour des locaux neufs, entre 80 et 100 €/m²/an pour des surfaces de seconde main.

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