MONTPELLIER | L’étude du marché du 4ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché bordelais au quatrième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

La logistique dope l’activité

À l’image du marché national, le marché de l’investissement en Occitanie a enregistré un premier rebond en fin d’année : 141 millions d’euros ont été engagés au cours des trois derniers mois, soit le meilleur quatrième trimestre depuis 2021. Sur l’ensemble de l’année, 377 millions d’euros ont été investis dans la région, un volume en progression annuelle plus que conséquente, de l’ordre de 56 %. Rapporté à la moyenne quinquennale, ce résultat affiche néanmoins un ralentissement de 11 %.

Avec 181 millions d’euros engagés, les actifs industriels et logistiques (I&L) ont été la première cible des investisseurs en 2025. En comparaison avec 2024, les montants investis ont quasi été multipliés par 4.

Traditionnels moteurs du marché occitan, les bureaux ont, à l’instar des autres marchés régionaux, marqué le pas en 2025 : seulement 133 millions d’euros ont été investis, en repli annuel de 10 %. L’Occitanie n’échappe pas à l’autre tendance majeure du marché des bureaux : les investisseurs ont privilégié les pôles tertiaires les plus établis.

Enfin, avec 64 millions d’euros échangés, le marché des locaux commerciaux affiche une progression annuelle de 49 % mais reste à un volume relativement restreint (-37 % par rapport à la moyenne quinquennale).

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Cap à l’est

Selon l’Observatoire Montpelliérain de l’Immobilier d’Entreprise, 99 993 m² ont été transactés. En comparaison avec l’année antérieure, ce volume affiche un ralentissement de 14 % et se positionne également 4 % en-deçà de la moyenne quinquennale.

Ce ralentissement est visible sur tous les segments du marché : 31 225 m² ont été commercialisés en compte propre en 2025 contre plus de 34 000 m² un an auparavant. Hors compte propre, les 11 commercialisations > 1 000 m² totalisent 21 790 m², un résultat en recul annuel de plus de 20 %. Avec près de 47 000 m² commercialisés, le recul sur la tranche inférieure (< 1 000 m²) est également marqué, de l’ordre de près de 15 %.

Hors compte propre, le marché a été principalement animé par des transactions de seconde main : elles représentent plus de 70 % de la demande placée, soit environ 50 000 m², un niveau quasi stable sur un an. À l’inverse, avec moins de 20 000 m², les signatures neuves accusent un recul annuel de plus de 35 %.

Constitué autour des quartiers Eurêka, Odysseum, Millénaire ou encore Castelnau, le secteur Est concentre plus de 50 % de la demande placée (hors compte propre), une part de marché en progression annuelle de 17 points. Bénéficiant pleinement des programmes de renouvellement urbain initiés autour de la gare Sud de France, le secteur Sud a été le deuxième marché le plus actif en 2025 (22 % du volume commercialisé). Largement soutenu par la VEFA de plus de 3 800 m² du Belvédère de Gimel à Grabels, acquis par EN SANTÉ, le secteur Nord pèse pour 14 % de la demande placée.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Des PME-PMI dynamiques

Toujours selon les données compilées par l’Observatoire Montpelliérain de l’Immobilier d’Entreprise, 101 452 m² ont été commercialisés en 2025, un volume quasi stable sur un an (-1 %) mais 4 % supérieur à la moyenne quinquennale.

Les opérations en compte propre concentrent 40 % de la demande placée, soit près de 41 000 m², un volume quasi deux fois supérieur à l’an passé. À l’inverse, l’activité transactionnelle hors compte propre a largement marqué le pas : avec moins de 50 000 m², le marché de seconde main se replie de plus de 25 % quand seulement 11 000 m² neufs ont été commercialisés (-27 % sur un an).

Ce repli affecte tout particulièrement les transactions d’envergure : seulement 12 signatures (hors CP) de plus de 10 000 m² sont recensées contre 21 l’an passé, soit près de 22 000 m², un résultat en chute annuelle de près de 50 %. À l’inverse, le marché des petites surfaces (< 1 000 m²) est plutôt stable d’une année à l’autre : 39 000 m² ont été commercialisés en 2025. Cette résilience témoigne de la vitalité du tissu économique local des PME-PMI.

En outre, il convient de souligner que le ralentissement des commercialisations résulte surtout de la raréfaction de l’offre disponible. Dans ces conditions, de nombreux utilisateurs consentent à se reporter sur des territoires plus éloignés du centre de la métropole mais disposant de davantage de disponibilités.

Ainsi, le secteur du Bassin de Thau concentre, pour la deuxième année consécutive, environ 15 % de la demande placée (hors CP). À elle seule, la commune de Sète représente près de 8 % des surfaces commercialisées. Les marchés historiques du Sud et de l’Est demeurent néanmoins les principales locomotives du marché et pèsent respectivement pour 38 % et 28 % de la demande placée.

Sources : Observatoire Montpelliérain de l’Immobilier d’Entreprise, ImmoStat, Immprove.

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