BORDEAUX | L’étude du marché du 4ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché bordelais au quatrième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Une fin d’année frémissante

À l’instar du marché national, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) connaît une forte accélération en fin d’année : 167 millions d’euros ont été investis au cours du quatrième trimestre, soit plus que lors des neuf premiers mois de l’année. Sur l’ensemble de l’année 2025, l’engagement atteint 305 millions d’euros, un résultat en progression annuelle de 18 % mais toujours 24 % en deçà de la moyenne quinquennale.

Parmi les opérations majeures de cette fin d’année figure l’acquisition d’un local industriel de 25 000 m² à Blanquefort par ETERNAM pour 28 millions d’euros. Cette signature souligne la forte appétence des investisseurs pour les actifs industriels et logistiques (I&L) : avec 116 millions d’euros investis (-18 % sur un an), l’I&L se positionne comme la première cible des investisseurs en 2025 (38 % des montants investis).

Avec 101 millions d’euros engagés (+ 146 % sur un an) dont la moitié au cours du dernier trimestre, les bureaux représentent 33 % des investissements. À l’image des autres marchés régionaux, les investisseurs ont nettement privilégié les centres métropolitains : la métropole de Bordeaux concentre près de 80 % des montants investis en Nouvelle-Aquitaine, majoritairement au sein des principaux quartiers tertiaires.

Enfin, avec 88 millions d’euros engagés en 2025, le marché des locaux commerciaux affiche une progression annuelle de 16 %. La tranche intermédiaire (deals compris entre 20 et 50 M€) enregistre deux transactions : la cession de la galerie commerciale La Feuilleraie à Trélissac (Dordogne) par LSGI au profit de MTV CAPITAL IM et l’acquisition du centre commercial Les Cordeliers, situé à Poitiers, par des investisseurs privés auprès de TRISTAN CAPITAL.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Le succès des opérations de renouvellement urbain

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), 280 signatures ont été actées en 2025, contre seulement 245 un an auparavant. Elles représentent un total de 122 000 m² commercialisés, un volume en progression annuelle de 3 % mais 11 % inférieur à la moyenne quinquennale.

L’activité transactionnelle a été très majoritairement animée par des transactions de seconde main : ce marché concentre 65 % de la demande placée, soit 79 500 m² (+ 23 % sur un an). A contrario, seulement 38 000 m² neufs ont été commercialisés, soit une contraction annuelle de 10 %. Enfin, une seule opération en compte propre a été actée en 2025 : il s’agit du futur siège régional de SMABTP, développant plus de 4 500 m² à Bruges. Pour rappel, l’exercice 2024 avait dénombré 3 comptes propres pour un total de 11 500 m².

Les différents quartiers de Bordeaux intramuros (hors Euratlantique) totalisent 117 signatures et 45 500 m² commercialisés, soit 37 % de la demande placée métropolitaine. Avec 51 transactions et 20 000 m² transactées, le secteur Ouest, constitué autour de l’aéroport de Bordeaux-Mérignac, a été le deuxième marché le plus actif. Avec une demande placée atteignant également 20 000 m², Bordeaux Euratlantique présente un bilan similaire mais ne dénombre que 29 opérations.

Selon l’OIEB traitement a’urba, 289 500 m² sont disponibles sous un an, un volume en légère progression annuelle, de l’ordre de 3 %. Toutefois, il est important de souligner que cette croissance de l’offre disponible est uniquement le fait de libérations de surfaces de seconde main (205 000 m², + 11 %). À l’inverse, l’offre neuve se contracte annuellement de 13 % : seulement 84 500 m² de première main sont présentés.

Le nombre limité de transactions neuves provoque un léger repli des valeurs locatives de première main : à 229 €/m²/an HT HC, il se contracte annuellement de 3 % à Bordeaux intramuros. Ce recul est plus modéré dans les secteurs périphériques : – 1 %, à 161 €/m²/an HT HC en moyenne. Toutefois, il est important de souligner que ces valeurs restent à des niveaux supérieurs aux moyennes de long terme et que la raréfaction de l’offre neuve pourrait rapidement provoquer une nouvelle hausse de ces valeurs. Boostées par la bonne activité transactionnelle, les valeurs locatives de seconde main sont en hausse de 4 % à Bordeaux intramuros (221 €/m²/an HT HC) et en périphérie (141 €/m²/an HT HC).

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Une année record !

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, le marché bordelais des locaux d’activités a enregistré 160 signatures en 2025, un niveau relativement stable sur un an : 159 transactions avaient été recensées en 2024. Avec 178 000 m² commercialisés, la demande placée affiche toutefois une progression annuelle conséquente, de l’ordre de 21 %. Rapportée à la moyenne quinquennale, cette hausse est encore plus importante et atteint 27 %. Sur plus de dix années d’observation, il s’agit même du meilleur exercice réalisé !

Les 14 opérations en compte propre (CP) contribuent au bon dynamisme du marché : elles cumulent 50 000 m², un volume en progression annuelle de 25 %. Parmi ces opérations figure notamment le futur bâtiment de LISEA à Marcheprime (environ 28 000 m²), principale transaction de l’année. Hors CP, le marché a essentiellement été animé par des signatures de seconde main : avec 109 500 m² transactés en 2025, ces commercialisations progressent annuellement de 44 %. À l’inverse, seulement 18 500 m² neufs ont été commercialisés, en repli annuel de 40 %.

Hors opération en compte propre, 12 transactions de plus de 2 000 m² ont été actées en 2025 pour un total de 41 500 m² commercialisés, en progression annuelle de 15 %. Cette croissance est davantage marquée sur le segment intermédiaire (1 000 – 2 000 m²) : avec 26 signatures et 37 000 m², la demande placée a augmenté de 45 %. Le marché des petites surfaces (< 1 000 m²) n’enregistre pas le même dynamisme que les tranches supérieures : il accuse un ralentissement annuel de 11 %. Avec près de 110 transactions et 49 500 m² commercialisé, ce segment demeure toutefois le cœur du marché bordelais, très animé par les nombreuses demandes des PME-PMI (petites et moyennes entreprises - petites et moyennes industries).

Toujours selon l’OIEB traitement a’urba, 282 000 m² sont disponibles sous un an, un volume en forte progression annuelle, de l’ordre de 37 %. La future livraison de Parks Arboretum au Haillan va apporter près de 70 000 m² supplémentaires (répartis entre 10 bâtiments) et contribue pleinement à cette forte croissance des disponibilités. Dans ce contexte, l’offre de première main augmente annuellement de 170 % et atteint 135 000 m². À l’inverse, la forte activité transactionnelle de seconde main oriente le stock à la baisse : à 149 500 m², il recule annuellement de 5 %.

En dépit d’un léger tassement annuel des valeurs locatives, les loyers de seconde main demeurent à un niveau historiquement élevé : les locaux industriels de seconde main se louent généralement entre 75 et 100 €/m²/an HT HC. Les valeurs neuves enregistrent une légère hausse et sont majoritairement comprises entre 92 et 115 €/m²/an HT HC. Les prix de vente se maintiennent également à des niveaux importants : les locaux d’activités se cèdent généralement entre 1 150 et 1 600 €/m² HD, en fonction de leur qualité et de leur localisation.

Sources : OIEB traitement a’urba, ImmoStat, Immprove.

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