BORDEAUX | L’étude du marché du 1er semestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude concernant le marché bordelais au premier semestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Des investisseurs toujours prudents

Après un premier trimestre déjà faiblement animé, le marché de l’investissement en Nouvelle-Aquitaine marque une nouvelle fois le pas : seulement 25 millions d’euros ont été engagés au cours des trois derniers mois. Depuis le début de l’année, l’engagement régional atteint 82 millions d’euros, un volume en repli annuel de 19 % mais surtout 56 % en-deçà de la moyenne quinquennale (à période comparable).

Ce fort ralentissement s’explique notamment par l’absence d’opération d’envergure : aucune transaction supérieure à 25 millions d’euros n’a été recensée. L’acquisition du centre commercial Les Cordeliers, situé à Poitiers, par des investisseurs privés auprès de TRISTAN CAPITAL PARTNERS demeure la principale signature de ce premier semestre.

Deux autres arbitrages de locaux commerciaux de moindre importance ont également été actés et permettent au commerce de concentrer 42 % des investissements, soit 34 millions d’euros (-38 % par rapport à la moyenne quinquennale ; à période comparable). La cession d’un actif tertiaire à Mérignac pour 20 millions d’euros constitue la signature la plus importante du deuxième trimestre et permet aux bureaux de capter 30 % des montants échangés en Nouvelle-Aquitaine, soit 25 millions d’euros (-70 %). Seules deux signatures industrielles et logistiques ont été recensées : l’I&L représente ainsi 28 % des sommes investies, soit 23 millions d’euros (-52 %).

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Des quartiers centraux dynamiques

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), 136 signatures ont été réalisées au premier semestre 2025, soit 16 de plus qu’à la même période l’an passé. Ces transactions forment un volume commercialisé de 60 500 m², un volume en progression annuelle de 10 % et également 12 % supérieur à la moyenne quinquennale (à période comparable).

Dans la continuité du premier trimestre, les surfaces de seconde main demeurent le principal moteur de l’activité transactionnelle : 41 500 m² ont été transactés, en hausse annuelle de 28 %. À l’inverse, les commercialisations neuves accusent un léger repli avec seulement 14 500 m² commercialisés contre 15 000 m² au premier semestre 2024. Enfin, le futur siège régional de SMABTP de 4 500 m² à Bruges est la seule opération en compte-propre du premier semestre, soit un volume en repli annuel de 40 %.

La demande placée dans les différents quartiers de Bordeaux Intramuros (hors Euratlantique) atteint 22 000 m², soit 36 % des commercialisations de l’ensemble de la métropole et près de 40 % des signatures en nombre. Avec 12 000 m² commercialisés, le secteur Ouest, constitué autour du pôle tertiaire de l’aéroport de Mérignac, se positionne comme le second marché le plus dynamique en 2025. Enfin, le compte-propre de SMABTP permet au secteur Nord & Bordeaux Lac de ravir la troisième place.

Selon l’OIEB traitement a’urba, 269 000 m² sont disponibles sous un an, un stock relativement stable sur un an (+ 1 %). Les surfaces neuves représentent 34 % de l’offre disponible, soit 91 000 m², un volume en repli annuel de 6 %. À l’inverse, l’offre de seconde main croît de 5 % et atteint 178 000 m².

En dépit de cette progression des disponibilités, le marché intramuros demeure tendu comme en témoigne son taux de vacance de seulement 5,6 %. Cette configuration de marché provoque une légère hausse annuelle du loyer moyen neuf (234 €/m²/an HT HC ; + 2 %) quand les valeurs locatives de seconde main sont relativement stables avec une moyenne à 228 €/m²/an HT HC. Dans les secteurs périphériques, la tendance est similaire : progression du loyer moyen de première main (164 €/m²/an HT HC ; + 4 %) et stabilité des valeurs de seconde main (141 €/m²/an HT HC).

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Les grands projets boostent l’activité

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, le marché bordelais des locaux d’activités enregistre 79 signatures depuis le début de l’année. Ces dernières cumulent 108 500 m² commercialisés, un volume en forte progression annuelle, de l’ordre de 42 %. Rapportée à la moyenne quinquennale, cette progression est encore plus importante, de l’ordre de 46 % (à période comparable).

Cette performance exceptionnelle est notamment le fruit du fort dynamisme des comptes-propres : 11 opérations de ce type ont été actées au premier semestre 2025, soit 47 000 m² (+ 169 % sur un an). Le futur bâtiment de près de 30 000 m² de LISEA à Marcheprime demeure la principale signature de l’année. Hors compte-propre, le marché présente deux visages : les commercialisations neuves ralentissent fortement (-71 % soit 4 500 m²) alors que le marché de second main est particulièrement dynamique (+ 31 % ; 57 000 m²).

Hors compte-propre, le marché bordelais est majoritairement animé par des PME-PMI à la recherche de petites surfaces : les 60 transactions de moins de 1 000 m² représentent 23 000 m², un volume néanmoins en baisse annuelle de 23 %. À l’inverse, la tendance est positive pour les tranches supérieures : le segment intermédiaire enregistre 11 transactions, soit 16 500 m² commercialisés (+ 22 %), pendant que les 7 grandes signatures (> 2 000 m²) cumulent 22 000 m², en hausse annuelle de 52 %, et ce, en l’absence d’opération (hors CP) de plus de 5 000 m².

204 000 m² sont disponibles à un an en fin de période. En comparaison avec son niveau du premier semestre 2024, ce réservoir progresse de 10 %. Il convient toutefois de noter un léger tassement trimestriel des disponibilités (-2 %) et de rappeler que l’offre reste restreinte. En effet, le délai théorique d’écoulement est à peine supérieur à une année de transactions au rythme actuel de commercialisation.

Les valeurs locatives demeurent élevées : les locaux industriels de seconde main se louent en moyenne à 89 €/m²/an HT HC quand le loyer moyen neuf tangente les 100 €/m²/an HT HC. Après avoir connu un pic en 2024, les valeurs vénales se tassent légèrement : les locaux d’activités neufs se cèdent généralement entre 1 300 et 1 500 €/m² HD quand les locaux de seconde main se vendent entre 1 100 et 1 400 €/m² HD.

Sources : OIEB traitement a’urba, ImmoStat, Immprove.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]