BORDEAUX | L’étude du marché du 1er trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché bordelais au premier trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Ralentissement à tous les étages

Le marché bordelais de l’immobilier d’entreprise n’échappe pas à la dégradation de la conjoncture économique mondiale : loin de reproduire ses bonnes performances de 2025, le marché des bureaux retombe même à son étiage. En effet, selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), seulement 15 000 m² ont été commercialisés au premier trimestre 2026, soit le plus mauvais démarrage du marché sur dix années d’observation.

En comparaison avec le premier trimestre 2025, ce volume accuse un repli de 50 %. Rapportée à la moyenne quinquennale (à période comparable), la diminution est similaire, de l’ordre de 47 %. Le ralentissement de l’activité transactionnelle se retrouve également dans le nombre de signatures : seulement 46 transactions ont été actées en ce début d’année 2026 contre 76 un an auparavant.

Le ralentissement du marché est visible pour toutes les tranches de surfaces : seulement 36 petites signatures (< 500 m²) sont recensées (contre 57 à la même période de 2025), soit 7 000 m² commercialisés, un volume en contraction annuelle de 30 %. Cette perte de vitesse est légèrement plus soutenue sur le segment intermédiaire (500 – 1 000 m²), de l’ordre de 31 % avec seulement 5 500 m² transactés. Enfin, le marché des grandes transactions (> 1 000 m²) est quasi à l’arrêt : seulement 2 opérations ont été conclues pour un total de 2 500 m² commercialisés, contre 9 000 m² au premier trimestre 2025 (hors CP).

Selon l’OIEB traitement a’urba, 295 000 m² sont disponibles sous un an, un volume en progression annuelle de 8 %. Toutefois, deux tendances s’opposent : si l’offre de seconde main progresse annuellement de 15 % (205 500 m² disponibles à la fin du premier trimestre 2026), l’offre neuve se contracte de 5 % (94 500 m²). Les livraisons prévues au premier trimestre 2027 permettent cependant un léger rebond trimestriel (+ 6 % en 3 mois).

La rareté de l’offre neuve à Bordeaux intramuros, en particulier dans l’Hypercentre, oriente les valeurs locatives de première main à la hausse : le loyer moyen facial progresse annuellement de 6 % et atteint 234 €/m²/an HT HC. À l’inverse, notamment sous l’effet du ralentissement de l’activité transactionnelle, le loyer moyen de seconde main se replie de 4 %, à 224 €/m²/an HT HC. En périphérie, les valeurs locatives sont plutôt stables : le loyer moyen facial neuf affiche 162 €/m²/an HT HC (+ 1 % sur un an) et la moyenne de seconde main atteint 140 €/m²/an HT HC (+ 1 %).

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Retour à la normale

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, le marché bordelais des locaux d’activités enregistre 39 transactions au premier trimestre 2026, soit un volume commercialisé de 36 000 m². En comparaison avec le début d’année 2025, cette demande placée accuse une baisse importante, de l’ordre de 52 %. Toutefois, il convient de rappeler que le premier trimestre 2025 avait été animé par près d’une dizaine de comptes propres (CP), totalisant près de 40 000 m². Rapporté à la moyenne quinquennale, le ralentissement de l’activité transactionnelle est bien plus modéré, de l’ordre de seulement 10 % (à période comparable).

Contrairement à l’an passé, une seule opération en CP est recensée : le futur site d’IKOS de 7 000 m² dans le secteur Nord & Bordeaux Lac. Hors CP, le marché conserve la même configuration que l’an passé et a très majoritairement été animé par des transactions de seconde main. Ainsi, 27 000 m² de seconde main ont été commercialisés (-16 % sur un an) contre seulement 2 000 m² neufs (-33 %).

Hors CP, seulement 2 transactions de plus de 2 000 m² ont été enregistrées, et aucune ne dépasse les 2 500 m², pour un volume total de 4 500 m² (-63 % sur un an). Sur les tranches inférieures, le marché affiche plus de résilience. Avec 12 500 m², les commercialisations de locaux de moins de 1 000 m² ne reculent que de 4 % pendant que le segment intermédiaire (1 000 – 2 000 m² ; 12 000 m² commercialisés) affiche même une progression annuelle de 20 %.

286 500 m² sont disponibles sous un an, un volume en forte progression annuelle, de l’ordre de 38 %. La future livraison de Parks Arboretum au Haillan va apporter près de 70 000 m² supplémentaires (répartis entre 10 bâtiments) et contribue pleinement à cette forte croissance des disponibilités. Cette livraison permet également un fort bond de l’offre neuve : elle progresse annuellement de 175 % et atteint 133 500 m². A contrario, l’offre de seconde main se contracte légèrement (-4 %) : seulement 159 000 m² sont présentés sous un an.

Malgré un léger repli annuel des valeurs locatives, les loyers de seconde main demeurent à un niveau historiquement élevé : les locaux industriels en état d’usage se louent généralement entre 75 et 98 €/m²/an HT HC. Les valeurs locatives de première main sont relativement stables : les surfaces neuves se louent entre 89 et 110 €/m²/an HT HC.

Sources : OIEB traitement a’urba, ImmoStat, Immprove.

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