ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux du 1er trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché francilien des bureaux au premier trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

Au T1 2026, 1,86 milliard d’euros ont été engagés en France un volume en repli annuel de 48 %. Comparé à la moyenne quinquennale, ce ralentissement est également important, de l’ordre de 52 % (à période comparable).

Avec 589 millions d’euros investis au premier trimestre 2026, le marché en Île-de-France retombe à son étiage : après le premier trimestre 2024 (412 M€), il s’agit de la deuxième plus mauvaise performance trimestrielle sur plus de 15 années d’observation. En comparaison avec le début d’année 2025, les engagements chutent de 47 %. Rapportée à la moyenne quinquennale (à période comparable), cette baisse est plus vertigineuse, de l’ordre de 62 %.

La prudence renforcée des investisseurs amplifie la polarisation du marché francilien des bureaux : le Quartier central des affaires de Paris concentre 77 % des engagements trimestriels, soit 451 millions d’euros, un volume en progression annuelle soutenue (+ 62 %) et quasi en phase avec la moyenne quinquennale (-1 % ; à périmètre constant). Cette progression annuelle doit toutefois être nuancée car elle est essentiellement le fruit de 4 transactions : les 2 opérations supérieures à 100 millions d’euros d’HINES (83 Marceau) et de BARINGS (46 Notre-Dame-des-Victoires) et les 2 signatures comprises entre 30 et 50 millions d’euros de HINES (32 Iéna) et de ROKA et INDOSUEZ WEALTH MANAGEMENT (2 Hoche).

En dehors du QCA, environ 70 millions d’euros ont été engagés dans Paris. Avec 44 millions d’euros échangés, Paris Nord Est est le second secteur le plus actif grâce à l’acquisition d’un immeuble à restructurer de 1 500 m² dans le 10e arrondissement par QUAERO CAPITAL pour un montant légèrement inférieur à 20 millions d’euros.

En dehors de Paris, la montée des incertitudes géopolitiques et économiques, couplée aux multiples contraintes liées à la rentabilité et la valorisation des actifs, en particulier ceux situés dans les marchés les plus sur-offreurs bride les investissements : seules 4 opérations sont recensées et aucune ne dépasse les 40 millions d’euros. L’acquisition d’environ 30 000 m² au sein de la Tour Franklin à La Défense par une foncière privée pour environ 35 millions d’euros constitue la principale signature tertiaire enregistrée en Île-de-France en dehors de Paris intramuros. Enfin, seulement 17 millions d’euros ont été investis en Deuxième Couronne, 16 millions d’euros en Première Couronne et aucune transaction n’est recensée dans le Croissant Ouest.

À l’exception de quelques opportunités dans le cadre de stratégies value-add, les investisseurs se montrent de plus en plus réticents à l’idée de s’éloigner du QCA. Cette configuration du marché interroge quant aux perspectives de certains immeubles de bureaux. Si certains de ces actifs en déshérence pourraient connaître une seconde vie dans des projets de transformation, notamment en logement, cette solution n’est pas duplicable ni à l’ensemble des immeubles ni à l’ensemble des territoires d’Île-de-France.

Le marché utilisateur

Fortement impactée par la dégradation du contexte géopolitique et économique, l’activité a marqué le pas au T1 2026. Avec 367 740 m² de bureaux commercialisés en trois mois, la demande placée recule de 15 % en un an et accuse un repli de 21 % par rapport à la moyenne quinquennale à période comparable.

La contraction de l’activité est principalement imputable au recul des grandes surfaces (-48 % en un an). Alors que les grands utilisateurs constituent l’un des moteurs principaux du marché, ces derniers se sont montrés extrêmement frileux, préférant différer leurs projets immobiliers dans l’attente d’une plus grande lisibilité du contexte économique.

Seules 7 signatures ont ainsi été enregistrées en 3 mois, alors qu’en moyenne, environ une douzaine de signatures est actée trimestriellement en Île-de-France (pour rappel, 14 transactions pour le T1 2025).
Les créneaux des petites et moyennes surfaces, plus résilients, affichent des volumes commercialisés équivalents à l’an passé. Avec 577 signatures contre 625 en 2025, le segment < 1 000 m² affiche une très légère hausse annuelle de 3 %. Les petites surfaces voient ainsi leur part de marché progresser fortement en un an, passant de 35 % à 43 %. Pour le mid-market, la demande reste stable en un an, avec 133 941 m² commercialisés en 3 mois. Ce segment voit sa part passer de 31 % à 36 %, avec 65 signatures contre 60 l’an passé.

Géographiquement, le ralentissement du marché est notable sur l’ensemble des secteurs franciliens à l’exception de la Deuxième Couronne, en progression de 92 %, profitant du coup de boost généré par la signature de Dassault.

Concernant les disponibilités en Île-de-France, la tendance est toujours à la hausse, avec une progression annuelle de 7 %. 6 332 000 m² sont ainsi vacants à la fin du T1 2026. L’offre immédiate se consolide dans tous les secteurs franciliens, en particulier à Paris (+ 24 % en un an). En conséquence, le taux de vacance progresse à 11,4 % alors qu’il atteignait 10,7 % un an plus tôt.

Concernant les valeurs locatives, plusieurs tendances distinctes coexistent sur le paysage francilien, avec d’une part les secteurs convoités et les secteurs en perte de vitesse, largement majoritaires.

Dans Paris intra-muros, le marché demeure sous tension, ce qui continue de tirer les prix à la hausse.
La progression des valeurs est encore notable sur le segment du neuf : + 7 % dans le QCA, + 8 % dans Paris 3-4-10-11 et jusqu’à + 15 % dans Paris 14-15. En revanche, les valeurs de seconde main subissent une légère décrue en corrélation avec le ralentissement du marché.

En dehors de la capitale, les valeurs locatives (neuf et seconde main) sont stables, voire orientées à la baisse, et ce dans la très grande majorité des secteurs périphériques. Pour les secteurs qui affichent encore des évolutions positives, il convient de noter que les mesures d’accompagnement sont en forte hausse, permettant ainsi aux propriétaires de remplir leurs actifs, sans afficher un repli significatif de leurs valeurs de commercialisation.

Au regard de ces premiers résultats trimestriels, il semble évident le marché des bureaux va être chahuté en 2026. Mais, quelques motifs d’espoir perdurent… Malgré une indéniable baisse de régime, le ralentissement de l’activité transactionnelle peut être relativisé. Il convient de rappeler qu’une part non négligeable de la demande placée est captée par les acteurs du bureau opéré, dont le modèle plus flexible pour les locataires est largement plébiscité en temps de crise. La demande placée est donc potentiellement sous-évaluée, d’au moins 20 % selon une estimation basse.
Par ailleurs, le contexte géopolitique et économique a évidemment un impact fort sur la demande des entreprises, mais la résistance des petites et moyennes surfaces prouve que le marché dispose de bases solides, malgré les turbulences de l’environnement.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]