LYON | L’étude du marché du 1er trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lyonnais au premier trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un timide démarrage

Les données communiquées par le CECIM indiquent un montant investi de 88 millions d’euros sur les trois premiers mois de l’année 2026, soit une progression encourageante de 14 % par rapport au T1 2025 (76,7 M€). Néanmoins, ce résultat reste significativement inférieur de 49 % à la moyenne quinquennale. Cela traduit les difficultés auxquelles le marché de l’investissement reste confronté dans un environnement politique et économique dégradé. En l’absence de visibilité, la prudence des investisseurs se manifeste par une sélectivité accrue et la raréfaction des deals d’envergure sur le marché lyonnais.

Concernant la répartition des montants par type d’actif, le bureau demeure la classe prépondérante, avec 58 millions d’euros investis à travers 5 deals. Ce volume affiche une hausse annuelle de 49 %, mais il reste inférieur de 49 % à la moyenne quinquennale, signe que le marché tourne encore largement au ralenti. D’autant plus que ce résultat trimestriel repose quasi exclusivement sur une unique signature et demeure, à ce titre, fragile. Dans ce contexte de marché tendu, les produits core situés dans les secteurs prime (Part-Dieu notamment) conservent toute leur attractivité, à l’inverse des actifs en périphérie.

Le compartiment logistique constitue la deuxième classe d’actif visée par les investisseurs, avec 16 millions d’euros investis au T1 2026. Ce volume acte une hausse annuelle spectaculaire de 143 %. Cependant, cette progression doit être nuancée, car elle repose exclusivement sur un unique deal (un nombre similaire au T1 2025). La configuration du marché est ainsi similaire à celle observée sur la typologie des bureaux, caractérisé par la raréfaction des deals et une hypersélectivité des acteurs.

Sur le segment des locaux d’activités, environ 14 millions ont été investis au T1 2026, avec 4 deals contre 7 l’an passé. Il s’agit d’un bilan modeste, en recul de 55 % sur un an et de 48 % par rapport à la moyenne quinquennale. Ce résultat ne traduit pas un désintérêt des investisseurs, bien au contraire. Ce segment bénéficie de la résilience du tissu économique industriel local et du besoin d’infrastructures de production ou de stockage de proximité.

Enfin, le segment du retail est tombé en léthargie au T1 2026. Comme au T1 2025, aucun deal n’a été enregistré sur cette classe d’actif. Depuis quelques années, ce segment est devenu fortement versatile, en s’animant qu’à l’occasion d’un deal d’envergure.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Un marché asphyxié par les incertitudes économiques

Au premier trimestre 2026, le marché des bureaux lyonnais apparait en grande difficulté. La demande placée s’élève à 30 898 m², soit l’un des pires démarrages jamais enregistrés. Ce volume commercialisé affiche une baisse annuelle de 33 % et se révèle inférieur de 44 % à la moyenne quinquennale à période comparable.

Le repli du marché se traduit également par un nombre très limité d’opérations. Selon les données publiées par le CECIM, 99 signatures ont été actées au T1 2026, alors qu’en moyenne, 120 signatures sont actées chaque trimestre (pour rappel, 114 au T1 2025).

Plusieurs facteurs expliquent la contraction globale du marché, à commencer par un contexte économique incertain qui freinent la prise de décision en matière de stratégie immobilière.
Cette configuration impacte en premier lieu le segment des grandes transactions. Comme l’an passé, l’absence de transactions > 5 000 m² pénalise fortement les résultats du T1 2026. L’activité transactionnelle recule également de manière significative sur le segment intermédiaire. Avec 5 transactions comprises entre 1 000 et 5 000 m² contre 12 l’an passé, ce créneau affiche une baisse annuelle de 63 %. Enfin, le créneau < 1 000 m² se montre, à nouveau, le plus résilient dans ce contexte difficile de marché. L’activité ne concède qu’un recul limité de 6 %, avec 22 888 m² commercialisés à travers 94 opérations. Les usagers privilégient des surfaces plus petites, mais plus qualitatives, poussant la demande vers des immeubles performants énergétiquement et bien localisés.

La hiérarchie des secteurs géographiques se maintient sous l’effet des préférences des utilisateurs, mais tous, sans exception, sont impactés par la baisse d’activité. Lyon intramuros conserve sa première place dans le classement, avec 21 787 m² commercialisés (-32 % en un an) et concentre 71 % de la demande placée. Premier quartier d’affaire, la Part-Dieu affiche des résultats très décevants, avec à peine 5 510 m² commercialisés en 3 mois, soit un repli annuel de 85%. La tendance baissière est identique sur les secteurs périphériques. La demande placée dans le secteur Grand Lyon Ouest recule de 41 % en un an, tandis que dans le secteur Grand Lyon Est, la baisse s’élève à 30 %.

Conséquence directe du ralentissement de l’activité et de la commercialisation de nombreux immeubles en chantier, les disponibilités ne cessent d’augmenter. Mais la vacance reste différenciée selon les secteurs géographiques et la qualité des bâtiments disponibles.

En dépit de cette configuration de marché, les valeurs locatives restent globalement stables et observent des tendances déjà identifiées aux trimestres précédents. Les loyers sont plutôt orientés à la hausse sur le marché du neuf, en particulier dans les secteurs centraux grâce à une demande constante pour des produits de qualité.

Ainsi, dans Lyon intramuros, le loyer prime se maintient à 380 €/m²/an dans le 6ème arrondissement de l’agglomération, tandis que les valeurs locatives pour des actifs neufs restent comprises entre 250 € et 350 €/m²/an. Sur le marché de seconde main, la tendance est plutôt à la baisse, sous l’effet de l’abondance de l’offre et des négociations entre propriétaires et locataires.

Concernant le segment de l’acquisition, les valeurs connaissant un repli plus important au premier trimestre 2026, que cela soit sur le marché du neuf ou celui de seconde main. Cet ajustement reste conjoncturel et lié aux mauvaises performances constatées sur le segment de la vente utilisateur (-68 % en un an).

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un début d’année encourageant

Avec près de 64 000 m² commercialisés en 3 mois, la demande placée affiche une hausse de 11 % par rapport au T1 2025. Cependant, elle reste inférieure de 14 % à la moyenne quinquennale, ce qui tend à prouver qu’en dépit d’une certaine solidité, l’activité fonctionne sur un rythme de commercialisation modeste.

Concernant la répartition de l’activité par tranche de surfaces, la tendance s’est inversée par rapport au T1 2025. Les grands utilisateurs se sont montrés plus actifs tandis que la demande des acteurs de taille plus modeste s’est largement tarie.
Sur le segment inférieur à 1 000 m², la demande placée recule ainsi de 32 % en un an et enregistre 58 signatures, principalement à mettre au crédit de PME/PMI, contre 80 à la même période l’an passé.
Le segment intermédiaire entre 1 000 et 5 000 m² renoue avec une tendance porteuse (+39 % en un an), avec 14 signatures contre 11 l’an passé.
Enfin, sur le segment > 5 000 m², deux opérations ont été actées (contre 1 l’an passé). Toutes deux sont situées dans le secteur Nord Isère, cumulant 13 570 m², ce qui booste fortement le volume global de la demande placée.

En raison de la rareté de l’offre neuve, le marché lyonnais des locaux d’activités reste majoritairement animé par des transactions de seconde main : ces dernières concentrent 84 % de la demande placée.

Géographiquement, le marché des locaux d’activités est fortement polarisé autour de l’Est lyonnais, où se concentrent la majorité des disponibilités et des transactions. La demande placée dans ce secteur s’élève à près 32 000 m², bien qu’elle soit en recul de 21 %. Les secteurs Extérieurs et Ouest opèrent un rattrapage au T1 2026, mais les niveaux de commercialisation restent relativement modestes.

Le taux de vacance demeure bas, notamment sur les bâtiments récents, multifonctionnels ou bien situés. À l’inverse, de nombreux bâtiments anciens ou obsolètes peinent à trouver preneur, à cause de leur inadaptation avec les exigences actuelles des utilisateurs.

En conséquence, le marché se tend, les délais de recherche s’allongent, et les valeurs locatives ou de vente évoluent à la hausse. Cette tendance haussière est principalement notable sur le marché du neuf. Selon la localisation et la qualité du bien, les loyers peuvent osciller entre 100 et 130 €/m²/an, pour des locaux neufs, entre 80 et 100 €/m²/an pour des surfaces de seconde main.

Une tendance similaire est notable sur le marché de l’acquisition : les surfaces de seconde main se vendent généralement entre 800 et 1 600 €/m² et jusqu’à 1 200 et 2 000 €/m² pour des locaux neufs. Pour des surfaces prime, de plus en plus rares, idéalement situées et disposant de bureaux d’accompagnement, ces valeurs tangentent les 2 500 €/m².

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