LILLE | L’étude du marché du 1er trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lillois au premier trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un marché très contrasté selon la typologie d’actifs

Le marché de l’investissement de la région Hauts-de-France affiche des résultats en berne au premier trimestre 2026 : 135 millions d’euros investis sur les trois premiers mois de l’année, soit un repli annuel de 16 % rapporté au T1 2025 (161 M€). Cependant, ce résultat est légèrement supérieur de 8 % à la moyenne quinquennale, ce qui constitue un signe positif quant à la résilience de ce marché.

Concernant la répartition des montants par type d’actif, le commerce observe un excellent démarrage et devient la première classe d’actif visée dans la région, avec 93 millions d’euros investis. Comparé aux 7 millions d’euros investis au T1 2025, le volume du T1 2026 affiche une hausse annuelle spectaculaire et se révèle largement supérieur à la moyenne quinquennale à période comparable. Toutefois, ce résultat exceptionnel ne reflète aucunement la santé du marché, car il repose quasi exclusivement sur une unique signature et demeure, à ce titre, fragile.
IMMOSTAT comptabilise la vente de la zone commerciale d’Auchan Dury pour un montant proche de 70 millions d’euros. En dehors cette opération majeure, la plus importante du T1 2026 toutes classes d’actif confondues, le marché du retail n’a été animé que par des opérations inférieures à 10 millions d’euros.

Affichant une part de marché de 21 %, les bureaux constituent la deuxième classe d’actif visée par les investisseurs, avec 28 millions d’euros investis au T1 2026. Ce résultat est encourageant par rapport au T1 2025, où pour rappel, aucun deal n’avait été actée, mais il reste inférieur de 34 % à la moyenne quinquennale. Par ailleurs, le nombre d’opérations est extrêmement limité, ce qui met en évidence la raréfaction des deals et une hyperselectivité des acteurs. Une unique opération supérieure à 20 millions a ainsi été actée : il s’agit de l’acquisition de l’immeuble de bureaux Hélios à Villeneuve d’Ascq par CORUM ASSET MANAGEMENT pour près de 24 millions d’euros.

Le compartiment logistique constitue la troisième classe d’actif visée par les investisseurs, avec 10 millions d’euros investis au T1 2026. Il s’agit d’un résultat décevant au regard de l’historique et de l’exceptionnelle année 2025. Ce volume acte un repli annuel spectaculaire de 93 % et est significativement inférieur de 88 % à la moyenne quinquennale. La configuration du marché est similaire à celle observée sur la typologie des bureaux, caractérisé par la raréfaction des deals.

Enfin, les locaux d’activités ferment la marche, avec 4 M€ investis en T1 2026, soit une part de marché de 4 %. Ce volume est stable comparé à l’an passé et repose sur une unique opération.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Les grands utilisateurs en retrait

La demande placée dans la métropole lilloise s’élève à 22 628 m², en incluant les comptes-propres, soit l’un des pires démarrages jamais enregistrés sur ce secteur. Le repli du marché se traduit d’abord par un nombre très limité d’opération : 59 signatures ont été actées au T1 2026, soit 10 de moins que l’an passé. L’essoufflement de la demande est sans appel : le volume commercialisé du premier trimestre affiche une baisse annuelle de 51 % et se révèle inférieur de 58 % à la moyenne quinquennale à période comparable.

Cette configuration baissière se manifeste en premier lieu sur le segment des grandes transactions. Alors que 4 signatures > 5 000 m² avaient été enregistrées au T1 2025, ce segment est resté atone au T1 2026, ce qui pénalise fortement la dynamique générale du marché.
L’activité transactionnelle recule également de manière significative sur le segment des petites transactions. Avec 48 opérations < 1 000 m² pour un volume commercialisé de près de 13 000 m², ce créneau affiche une baisse annuelle de 28 %. Seul élément positif de ce tableau, le créneau intermédiaire, compris entre 1 000 et 5 000 m², se consolide en un an et capte une part de marché majoritaire de 42 %. L’activité progresse de 94 %, avec 9 598 m² commercialisés à travers 4 opérations.

L’activité transactionnelle s’est maintenue sur le marché de seconde main qui fait jeu égal avec 2025. En revanche, la contraction est notable sur le marché du neuf : une configuration qui découle logiquement de l’absence de grandes transactions au T1 2026.

Concernant la répartition géographique, la hiérarchie des secteurs se maintient sous l’effet des préférences des utilisateurs, mais la grande majorité d’entre eux est impactée par la baisse d’activité. Comme au T1 2025, le secteur Villeneuve d’Ascq conserve sa première place dans le classement, 11 247 m² commercialisés (-43 % en un an) et concentre 50 % de la demande placée. Second comme l’an passé, le secteur Grands Boulevards voit sa demande placée reculer de 77 % en un an, avec à peine 3 730 m² commercialisés. Enfin, le secteur Lille ferme ce podium, avec 2 787 m² commercialisés, soit un repli annuel de 59 %.

Conséquence directe du ralentissement de l’activité et de la commercialisation de nombreux immeubles en chantier, les disponibilités ne cessent d’augmenter. Mais la vacance reste différenciée selon les secteurs géographiques et la qualité des bâtiments disponibles.

Dans cette configuration de marché peu porteuse, les valeurs locatives connaissant des orientations divergentes. De manière générale, le loyer prime se maintient à 250 €/m²/an, tandis que les valeurs locatives pour des actifs neufs restent comprises entre 200 et 250 €/m²/an, en particulier dans les secteurs centraux. A l’inverse sur le marché de seconde main, la tendance est plutôt à la baisse, sous l’effet de l’abondance de l’offre et des négociations entre propriétaires et locataires.

Concernant le segment de l’acquisition, les valeurs connaissant un repli plus important au premier trimestre 2026, que cela soit sur le marché du neuf ou celui de seconde main. Cet ajustement reste conjoncturel et lié aux mauvaises performances constatées sur le segment de la vente utilisateur (-87 % en un an).

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Une année sans relief

Après une terne année 2025, le marché des locaux d’activités de la région lilloise semble redresser la tête au T1 2026.bAvec près de 40 827 m² commercialisés en 3 mois, la demande placée affiche une hausse de 96 % par rapport au T1 2025. Il s’agit d’un excellent résultat, compte tenu de l’historique de ce marché et de la conjoncture économique dégradée.

Concernant la répartition de l’activité par tranche de surfaces, la tendance est à la hausse sur la totalité des différents marchés.
Sur le segment inférieur à 1 000 m², la demande placée progresse de 14 % en un an et enregistre 21 signatures contre 17 à la même période l’an passé.
Le segment intermédiaire entre 1 000 et 5 000 m² renoue également avec une tendance porteuse (+91 % en un an), avec 11 signatures contre 9 l’an passé.
Enfin, sur le segment > 5 000 m², une opération a été actée alors que ce créneau était resté atone au T1 2025. La SNCF a signé une extension de 7 287 m² (compte-propre) dans la commune de Lille (secteur Sud Est).

Géographiquement, tous les secteurs présentent des bilans trimestriels positifs. Le marché des locaux d’activités est fortement polarisé autour du Sud de l’agglomération, qui détient une part de marché de 54 %. Les secteurs Nord et Ouest se partagent respectivement une part de marché de 25 % et 23 %.

La bonne dynamique du marché en ce début d’année pousse les valeurs locatives à la hausse au T1 2026. Le loyer moyen pour des locaux de seconde main atteint 88 €/m²/an contre 84 €/m²/an un an plus tôt. La fourchette est plus élevée pour des locaux de première main, avec un loyer moyen passant de 130 à 140 €/m²/an.

A l’inverse, la tendance est à la baisse sur le marché de l’acquisition, en raison de la faible activité enregistrée sur ce créneau de marché. Le faible échantillon de données ne permet pas de chiffrer pleinement cette tendance, mais il convient de considérer un prix au m² moyen de 1 400 €/m² pour des locaux de qualité.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]