ETUDE I L’investissement en France au 3ème trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché national de l’investissement au premier trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

Un marché maintenu par quelques très grandes signatures

Au troisième trimestre 2026, près de 3,4 milliards d’euros ont été engagés en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) en France, un volume 21 % supérieur à l’investissement du troisième trimestre 2025.

Depuis le début de l’année, les montants investis atteignent près de 10,3 milliards d’euros, un résultat en progression annuelle de 16 % (à période comparable). Rapportés à la moyenne quinquennale, les engagements se replient toutefois de 16 %.

Dans la continuité du premier semestre, le marché reste fortement tributaire de quelques très grandes transactions. Ainsi, 6 opérations de plus de 100 millions d’euros ont été actées au cours des trois derniers mois dont l’acquisition de l’ensemble immobilier Capital 8 (Paris 8e) par PONTEGADEA, cédé par INVESCO pour environ 875 millions d’euros. À elle seule, cette acquisition XXL pèse pour plus de 25 % des engagements trimestriels !

Sur l’ensemble des 9 premiers mois de l’année, les signatures supérieures à 100 millions d’euros représentent 57 % des montants investis en France, soit plus de 5,8 milliards d’euros. En comparaison avec la même période de 2025, ce volume affiche une progression spectaculaire, de l’ordre de 85 %. En outre, ce résultat est 20 % supérieur à la moyenne quinquennale, à périmètre constant. À l’inverse, les performances des tranches inférieures sont bien plus contrastées : les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros enregistrent, par exemple, un repli annuel de 29 % et se situent surtout 62 % sous la moyenne de longue période.

Dans ces conditions, le marché français de l’investissement affiche toujours deux vitesses avec, d’un côté, le marché des très grandes opérations toujours actif mais fonctionnant avec un nombre restreint de signatures, et de l’autre, un marché durablement ralenti.

L’illusion d’un rééquilibrage entre Paris et les régions

Plus de 5,5 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France, soit 54 % des montants engagés en France. En comparaison avec l’investissement des trois premiers trimestres 2025, ce volume est stable mais se situe 23 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

Sous l’effet de l’acquisition XXL de Capital 8, la prépondérance de Paris s’accentue : la capitale concentre près de 40 % des sommes investies en France. Sans surprise, le Quartier central des affaires de Paris (QCA) demeure la première cible des investisseurs : le QCA agrège plus de 3 milliards d’euros, en progression annuelle de 14 % et surtout 51 % supérieur à la moyenne quinquennale.

Portées par la signature XXL de BLACKSTONE au deuxième trimestre (portefeuille industriel PROUDREED), les opérations en portefeuilles (nationaux et régionaux, hors Île-de-France) totalisent près de 3 milliards d’euros échangés, un volume en progression annuelle plus que spectaculaire, de l’ordre de 319 %, et également 77 % supérieur à la moyenne quinquennale.

Hors portefeuille, les volumes investis en régions restent restreints : seulement 1,8 milliard d’euros ont été engagés au cours des neuf premiers mois de l’année, un volume en régression annuelle de 32 % et 46 % sous la moyenne sur cinq ans.

L’acquisition d’une plateforme logistique de plus de 115 000 m² à Saint-Sauveur (Somme) par CLARION pour plus de 90 millions d’euros renforce la première place des Hauts-de-France. Sur l’ensemble des trois premiers trimestres, la région septentrionale concentre près de 430 millions d’euros (-20 % sur un an). Seules deux autres régions dépassent le seuil des 300 millions d’euros investis : la Provence-Alpes-Côte d’Azur (303 M€, + 17 %) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (301 M€, -57 %).

Capital 8 booste les bureaux

Après un premier semestre en demi-teinte, le marché des bureaux retrouve de l’allant : plus de 2,1 milliards d’euros ont été investis au cours du troisième trimestre, sous l’effet, notamment, de plusieurs opérations de très grande envergure telles que la cession de Capital 8.

Depuis le début de l’année, plus de 4,1 milliards d’euros ont été engagés, un volume en progression annuelle de 3 % mais 35 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable). Ce rebond du troisième trimestre permet aux bureaux de redevenir la première cible des investisseurs : ils concentrent 40 % de l’investissement national, une part en retrait de 5 points par rapport à son niveau après 9 mois en 2025.

Dans le prolongement des derniers trimestres, les investisseurs privilégient toujours massivement l’Île-de-France : 87 % des sommes échangées en 2026 concernent des actifs franciliens, soit 3,6 milliards d’euros engagés (+ 9 % sur un an). Cette prééminence de l’Île-de-France concerne tout particulièrement la capitale : Paris truste plus de 65 % des engagements nationaux.

Depuis le premier janvier, le marché des locaux industriels et des entrepôts logistiques (I&L) enregistre un investissement de près de 3,8 milliards d’euros, un résultat en progression annuelle de 49 % et 16 % supérieur à la moyenne quinquennale.

Si le premier semestre avait été marqué par l’acquisition industrielle de très grande envergure de BLACKSTONE, le troisième trimestre a majoritairement été animé par des transactions logistiques telles que le portefeuille repris par MORGAN STANLEY ou la plateforme XXL de Saint-Sauveur reprise par CLARION. Les opérations logistiques pèsent pour plus de 75 % des 680 millions d’euros investis au cours de l’été.

Le marché des locaux commerciaux a légèrement marqué le pas pendant l’été : moins de 560 millions d’euros ont été investis au troisième trimestre 2026. Sur l’ensemble des neuf premiers mois de l’année, les montants engagés totalisent près de 2,4 milliards d’euros, un volume en légère croissance annuelle, de l’ordre de 3 %, mais 7 % sous la moyenne de longue période.

Après les acquisitions de BLACK SWAN REAL ESTATE CAPITAL (Marignan), de FONCIERE RENAISSANCE & MIMCO AM (91 Champs-Elysées) et de BROOKFIELD (BHV Marais), le troisième trimestre enregistre une nouvelle grande signature (> 100 M€) : le sale and leaseback d’un ensemble de supermarchés CARREFOUR repris par GIC & ATRATO, estimé à près de 200 millions d’euros pour la partie française. Parmi les autres opérations significatives du troisième trimestre figurent notamment l’acquisition du 49 Montaigne par AROXYS pour un montant avoisinant les 90 millions d’euros.

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