LILLE | L’étude du marché du 3ème trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lillois au troisième trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Sursaut logistique

Après un début d’année 2026 modeste, le marché de l’investissement dans l’agglomération lilloise a connu une hausse notable des sommes investies en immobilier d’entreprise au cours du troisième trimestre. En dépit de ce sursaut estival, la tendance reste orientée à la baisse.

Toutes classes d’actif confondues, 206 millions d’euros ont été investis au T3 2026, portant à 429 millions d’euros le total des sommes engagées depuis le début de l’année. Ce volume demeure modeste au regard de l’historique, en repli annuel de 20 % comparé à 2025, et par ailleurs, nettement inférieur à la moyenne quinquennale (-30 %).

Le marché a majoritairement été animé par deux transactions comprises entre 50 et 100 millions d’euros, qui, avec un montant cumulé de 163 millions d’euros, concentrent 38 % des sommes investies. Les opérations comprises entre 20 et 50 millions d’€ sont au nombre de 6 et représentent que 36 % des engagements. Avec 16 signatures, les deals inférieurs à 20 millions d’euros ont également été un moteur essentiel de l’activité et occupent une part de marché de 26 %.

Ainsi, le nombre d’opérations reste limité à 24 depuis le début de l’année, dont 7 au T3. Un deal majeur d’environ 93 millions d’euros a été comptabilité et explique le rebond enregistré au T3. Clarion Partners Europe s’est positionné sur un entrepôt XXL, baptisée Som’Link, près d’Amiens, au sein de la ZAC des Bornes du Temps de Saint-Sauveur (80).

Cette opération d’envergure permet à la logistique de devenir la première classe d’actif visée par les investisseurs, avec 204 millions d’euros investis au cours des neuf premiers mois de 2026, dont 134 millions au T3.

Affichant une part de marché de 22 %, les bureaux constituent la deuxième classe d’actif visée par les investisseurs, avec 94 millions d’euros investis en 2026. En progression annuelle de 124 %, ce résultat est nettement supérieur à celui de 2025, où pour rappel, 42 millions avaient été investis, mais il reste inférieur de 51 % à la moyenne quinquennale.

Après avoir observé un bon démarrage en début d’année, le commerce enregistre un deuxième trimestre consécutif sans activité. 93 millions d’€ ont ainsi été investis au premier trimestre à travers 6 deals, et depuis le marché est resté à l’arrêt.

Enfin, les locaux d’activités ferment la marche, avec 5 deals et 37 M€ investis en 2026, soit une part de marché de 9 %.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Sous-régime

Après un premier semestre décevant où 46 675 m² ont été commercialisés, le troisième trimestre ne permet pas d’inverser la tendance baissière du marché, avec 32 645 m² commercialisés en 3 mois.

Sur les neuf premiers mois de 2026, la demande placée avoisine les 79 320 m², soit une baisse de 38 % par rapport à la même période l’an passé. Par ailleurs, ce résultat affiche un repli de 47 % comparé à la moyenne quinquennale à période comparable. Pour autant, le nombre de signatures reste sensiblement le même que celui de l’an passé (175 en 2026 vs 177 en 2025) : cela signifie que la demande reste stable, mais que les surfaces commercialisées sont en moyenne de taille inférieure.

Cette configuration baissière se manifeste en premier lieu sur le segment des grandes transactions, en repli annuel de 65 %. Alors que 5 signatures > 5 000 m² avaient été enregistrées en 2025, seules 2 signatures ont été enregistrées en 2026, ce qui pénalise fortement la dynamique générale du marché.

L’activité transactionnelle recule également de manière significative sur le segment des transactions intermédiaires comprises entre 1 000 et 5 000 m². Avec 12 opérations pour un volume commercialisé de près de 22 457 m², ce créneau affiche une baisse annuelle de 39 %.

Plus résilient, le créneau inférieur à 1 000 m² ne se contracte que de 11 % en un an, avec près de 41 100 m² commercialisés à travers 161 transactions, un nombre supérieur à l’an passé.

Concernant la répartition géographique, le secteur Lille retrouve sa première place sur le podium, avec une part de marché de 40 %. Ce rebond de la demande placée est principalement imputable aux deux transactions > 5 000 m² enregistrées en T3. Le CHU s’est porté acquéreur de 10 700 m², au sein du pôle Eurasanté à Loos, tandis que la société EDF a pris à bail 5 115 m² dans l’immeuble Agora (Lille Centre).

Les secteurs Grands Boulevards et Villeneuve d’Ascq occupent respectivement la deuxième et troisième place, avec des parts de marché quasi équivalentes de 22% et 21 %.

Dans cette configuration de marché, les valeurs locatives connaissant des orientations divergentes. De manière générale, les valeurs locatives pour des actifs neufs restent stables, comprises entre 200 et 250 €/m²/an dans les secteurs centraux. Dans les secteurs périphériques comme Villeneuve d’Ascq ou Grand Boulevards, les surfaces de 1ère main se louent généralement entre 145 €/m²/an et 200 €/m²/an. À l’inverse sur le marché de seconde main, les loyers observent une légère tendance haussière : dans le centre de Lille, le loyer moyen de seconde main avoisine 200 €/m²/an. Dans le secteur Villeneuve d’Ascq, le loyer moyen pour des bureaux de seconde main s’établit aux alentours de 134 €/m²/an. Dans le secteur Grands Boulevards, il grimpe à 164 €/m²/an à l’issue du T3 2026.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Essouflement durant l’été

Près de 20 230 m² ont été commercialisés, à travers 14 transactions au troisième trimestre. Il s’agit là du résultat trimestriel le plus bas enregistré en 2026. Au total, la demande placée s’élève à 97 013 m² depuis le début de l’année. Ce volume n’affiche qu’un repli très limité de 5% comparé à la même période en 2025.

Malgré ce repli, la configuration du marché demeure plutôt encourageante compte tenu de la conjoncture économique dégradée. Le marché des locaux d’activité bénéficie de la résilience du tissu économique industriel local et du besoin d’infrastructures de production ou de stockage de proximité.

La demande des entreprises est extrêmement diversifiée. Sur le segment inférieur à 1 000 m², la demande placée progresse de 13 % en un an et enregistre 23 signatures contre 25 en 2025. Le segment intermédiaire entre 1 000 et 5 000 m² se consolide également, de 25 % en un an avec 23 signatures. Le repli du marché est donc principalement imputable à la contraction du créneau > 5 000 m², en baisse annuelle de 51 %. Seules deux signatures > 5 000 m² ont été enregistrées contre 4 l’an passé : il s’agit de l’extension de la SNCF d’une surface de 7 287 m² dans la commune de Lille (compte propre) et de la prise à bail de 10 600 m² par BLUEBAY CAPITAL dans la commune de Tourcoing.

Géographiquement, le marché des locaux d’activités se répartit entre le Sud et Le Nord de l’agglomération lilloise. Ces deux secteurs détiennent, en effet, des parts de marché similaires de l’ordre de 40 %. Largement à la traine, le secteur Ouest se contente d’une part de marché de 19%.

Concernant les valeurs locatives, les évolutions sont très limitées ce trimestre. Sur le marché de seconde main, les loyers moyens restent quasi stables sur l’ensemble des secteurs géographiques. Au Sud de l’agglomération, le loyer moyen atteint ainsi 80 €/m²/an, tandis qu’il s’établit à 85€/m²/an dans le secteur Nord.

Sur le marché du neuf, les valeurs ont progressé en début d’année et sont demeurées stables depuis : le loyer moyen pour des surfaces de première main atteint 130 €/m²/ an dans le secteur Nord et jusqu’ à 140 €/m²/an dans le secteur Ouest.

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