ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux du 3ème trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché francilien des bureaux au troisième trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

En Île-de-France, près de 2 milliards d’euros ont été investis en bureaux au troisième trimestre 2026.  Environ 3,6 milliards d’euros ont été investis depuis le 1er janvier, un montant en progression annuelle de 9 % mais toujours 27 % sous la moyenne quinquennale, à période comparable.

Ce rebond trimestriel est largement soutenu par la réitération de 4 grandes transactions : l’arbitrage de l’ensemble immobilier Capital 8 au profit de PONTEGADEA pour 875 millions d’euros, l’acquisition de la totalité de la Tour Eqho par ICADE, la cession d’Axe France (Paris 13) en faveur de BPCE et l’acquisition du Titien par ACM (rue de la Victoire, 9e arrondissement). Ces 4 signatures concentrent près de 70 % de l’investissement trimestriel et témoignent de la forte sélectivité des investisseurs.

Confrontés à une conjoncture économique toujours incertaine, nombre d’entre eux continuent de privilégier les actifs les mieux situés et les opérations les plus sécurisées.

Cette hyper-sélectivité soutient la prééminence du Quartier central des affaires de Paris (Paris QCA) : avec plus de 2 milliards d’euros investis, il concentre 56 % des montants engagés. En comparaison avec la même période l’an passé, ce volume progresse de 27 % et se situe 44 % au-dessus de la moyenne quinquennale. Les autres secteurs de la capitale concentrent un peu plus de 700 millions d’euros.

Ailleurs en Île-de-France, environ 880 millions d’euros ont été investis en 2026. Les trois signatures supérieures à 100 millions d’euros contribuent pour près de 65 % à ce résultat : l’acquisition du portefeuille de trois sites de THALES à Meudon-Vélizy par BLUE OWL, la prise de contrôle totale d’ICADE dans la Tour Eqho et la cession de l’immeuble Magnetik à Montrouge, repris par BATIPART et SOFIDY. Outre ces trois opérations d’envergure, seulement 17 signatures ont été actées au cours des trois premiers trimestres en Première et Deuxième Couronne (Croissant Ouest et La Défense inclus). Cette configuration de marché témoigne de la réticence toujours forte des investisseurs à s’éloigner des principaux quartiers d’affaires de la capitale.

Cette configuration des marchés périphériques interroge quant à l’avenir même de certains immeubles. Une partie de ces actifs en déshérence trouvera une seconde vie dans des projets de transformation, notamment en logement, mais cette solution n’est pas duplicable à l’ensemble des territoires franciliens. En fonction de l’évolution de la conjoncture économique, un nombre croissant d’investisseurs pourraient même être contraints d’accepter de fortes décotes.

Le marché utilisateur

Avec 313 937 m² commercialisés au cours du troisième trimestre, le marché francilien des bureaux enregistre l’un de ses plus faibles volumes trimestriels depuis 2020. À fin septembre, la demande placée cumulée atteint 1 050 321 m², en recul de 14 % sur un an et de 23 % par rapport à la moyenne quinquennale (à période comparable).

Ce faible dynamisme s’explique par la persistance des incertitudes politiques et économiques, dans un environnement marqué par les tensions énergétiques, la dégradation du marché de l’emploi et des perspectives de croissance revues à la baisse. Le manque de visibilité qui en découle incite les entreprises à différer leurs décisions immobilières, pesant directement sur le rythme des commercialisations. Cet attentisme affecte particulièrement le segment des grandes surfaces, pour lequel les décisions d’implantation engagent les entreprises sur le long terme.

Les opérations d’envergure se sont ainsi raréfiées : six signatures portant sur des surfaces > 5 000 m² ont été enregistrées au troisième trimestre, portant leur nombre à 19 depuis le début de l’année (contre 31 l’an passé). Les créneaux des petites et moyennes surfaces résistent comparativement bien mieux. Dans un marché marqué par l’attentisme des grands utilisateurs, ces segments constituent ainsi les principaux moteurs de l’activité transactionnelle.

La répartition géographique de la demande placée au T3 2026 confirme la divergence croissante entre les secteurs centraux, qui bénéficient d’une demande relativement résiliente, et les marchés périphériques, davantage exposés au ralentissement des grandes transactions.

À fin septembre, la demande placée dans Paris intra-muros atteint 491 233 m², en baisse de 7 % sur un an et de 20 % par rapport à la moyenne quinquennale à période comparable. Si ces résultats traduisent un ralentissement du marché parisien, ils doivent toutefois être nuancés : en dehors du créneau des grandes transactions, l’activité résiste plutôt bien à la morosité ambiante.

À La Défense, la demande placée atteint 120 507 m² à fin septembre, en progression de 25 % sur un an et en phase avec la moyenne quinquennale à période comparable. Cette performance constitue un signal positif dans un environnement de marché dégradé. Elle témoigne de la capacité du quartier d’affaires à attirer des entreprises de taille intermédiaire, notamment grâce à une offre neuve abondante et à des conditions financières compétitives.

En Première Couronne, le marché connaît une correction marquée. Près de 123 500 m² ont été commercialisés au cours des neuf premiers mois de 2026, soit une baisse de 54 % sur un an. Ce recul s’explique principalement par la contraction du segment des grandes surfaces, dont la demande placée chute de 79 % sur un an.

La progression des disponibilités se poursuit en Île-de-France, sur fond de disparités territoriales. À la fin du troisième trimestre 2026, l’offre immédiate atteint 6 591 000 m², un niveau élevé au regard de l’historique, en hausse de 8 % sur un an. Le taux de vacance moyen s’établit désormais à 11,6 %, contre 10,8 % un an auparavant.

Le ralentissement de l’activité transactionnelle commence à se refléter plus nettement dans les valeurs locatives. À l’échelle francilienne, l’atonie de la demande et l’abondance des disponibilités pèsent sur les loyers, même si les évolutions restent contrastées selon la localisation, la qualité des actifs et leur niveau de prestation.

Les actifs les plus qualitatifs, bénéficiant d’une localisation recherchée et de prestations adaptées aux attentes des utilisateurs, conservent leur pouvoir d’attraction. À l’inverse, les immeubles de seconde main sont davantage exposés aux ajustements de valeurs induits par le ralentissement de la demande.

Ainsi, la segmentation du marché se poursuit, creusant davantage le différentiel entre les secteurs les plus convoités, où les valeurs résistent, et les marchés périphériques confrontés à une offre abondante et à une demande moins soutenue.

À l’issue du T3 2026, le marché francilien des bureaux demeure confronté à des conditions dégradées. Les disparités territoriales devraient continuer de structurer les évolutions de l’activité. Les secteurs centraux et les actifs les plus qualitatifs devraient conserver un avantage relatif, tandis que les secteurs périphériques, caractérisés par une offre abondante et des niveaux de vacance élevés, resteront davantage exposés aux ajustements de valeurs et à la concurrence entre immeubles.

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