LYON | L’étude du marché du 3ème trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lyonnais au troisième trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

L’investissement : Un marché durablement ralenti

À rebours de la résilience du marché national de l’investissement en immobilier d’entreprise, le marché lyonnais demeure fortement bridé par la dégradation de la conjoncture géopolitique et économique. Ainsi, selon les données publiées par le CECIM, seulement 32 transactions ont été actées depuis le début de l’année, soit 10 de moins que l’an passé mais. Ces signatures totalisent 197 millions d’euros, un volume en recul annuel de 59 % et 62 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

Dans la continuité du premier semestre, les bureaux conservent leur statut de première cible des investisseurs : ils trustent 57 % des montants engagés, soit plus de 112 millions d’euros. En comparaison avec la même période l’an passé, ce volume se contracte de 8 % mais se situe surtout 59 % sous la moyenne quinquennale. L’acquisition de l’immeuble EXO7 à Gerland par la FONCIERE IMMOBILIER & TERRITOIRE RHONE-ALPES pour un montant légèrement supérieur à 30 millions d’euros est la principale transaction de l’année 2026.

Le marché de l’investissement logistique reste atone : une seule signature a été réalisée au cours des trois derniers mois. Depuis le 1^er janvier, moins de 26 millions d’euros ont été échangés en logistique, un volume en forte chute annuelle, de l’ordre de 76 % et aussi 72 % sous la moyenne quinquennale. À l’inverse, le marché des locaux industriels connaît un léger rebond de l’activité pendant l’été : 7 opérations ont été finalisées, soit près de 27 millions d’euros. Cette légère reprise est toutefois insuffisante pour compenser le premier semestre : à période comparable, les montants engagés en 2026 accusent un repli de 49 %.

Enfin, après un premier semestre totalement inerte, le marché de l’investissement commercial enregistre sa première opération de l’année : l’acquisition d’une boutique de 460 m² dans le 2^e arrondissement pour 4,3 millions d’euros.

Les Bureaux : La forme olympique de la Part-Dieu

Environ 39 700 m² de bureaux ont été commercialisés dans la métropole lyonnaise pendant l’été, faisant du troisième trimestre le plus actif de 2026. Cependant, ce rebond estival de l’activité transactionnelle est insuffisant pour compenser le timide démarrage du marché. Ainsi, depuis le début de l’année, la demande placée n’atteint que 104 300 m², un volume en repli annuel de 26 % mais surtout 41 % en deçà de la moyenne quinquennale (à période comparable).

Ce ralentissement du marché lyonnais des bureaux se retrouve aussi dans le recul du nombre de transactions : 274 signatures ont été actées sur les neuf premiers mois de l’année 2026 contre 338 à la même période de 2025. Rapportée à la moyenne quinquennale, cette contraction du nombre d’opérations est encore plus marquée, de l’ordre de 28 %.

Le sursaut de la demande placée au cours du troisième trimestre doit beaucoup à une transaction d’envergure : la prise à bail de près de 8 300 m² au sein de l’immeuble Audessa (Part-Dieu) par le COMITÉ D’ORGANISATION DES JEUX OLYMPIQUES ET PARALYMPIQUES DES ALPES FRANÇAISES 2030 (COJOP).

Sans surprise, Lyon Intramuros demeure le cœur de l’activité transactionnelle : ce périmètre concentre 77 % des commercialisations, soit près de 80 000 m² (-15 % sur un an). Les utilisateurs continuent de très majoritairement plébisciter les secteurs tertiaires les mieux établis et les mieux desservis. Ainsi, la Part-Dieu agrège 29 % de la demande placée (30 100 m² commercialisés, + 66 %).

L’offre immédiate poursuit sa consolidation : environ 651 000 m² sont vacants à fin septembre 2026, un volume en progression trimestrielle de 4 %. Ce stock est essentiellement constitué de locaux de seconde main : moins de 190 000 m² neufs sont immédiatement disponibles, soit 29 % des surfaces vacantes.

Dans cette configuration de marché, les valeurs locatives neuves suivent une tendance haussière, en particulier pour le secteur Lyon Intramuros. Concernant les valeurs de seconde main, le loyer moyen progresse légèrement dans le secteur de Lyon Intramuros mais subit de légères corrections annuelles dans les territoires périphériques.

Locaux d’activités : Un dynamisme dopé par les ventes

Le marché lyonnais des locaux d’activités conserve son fort dynamisme : près de 86 000 m² ont été commercialisés au cours des trois derniers mois selon les données du CECIM, soit le meilleur résultat trimestriel depuis le deuxième trimestre 2024. Depuis le 1er janvier 2026, la demande placée cumule environ 234 000 m², un volume en forte progression annuelle de l’ordre de 21 %, et en phase avec la moyenne quinquennale (à période comparable).

Cette excellente dynamique doit beaucoup aux 98 ventes réalisées depuis Le marché lyonnais des locaux d’activités conserve son fort dynamisme : près de 86 000 m² ont été le début de l’année. Ces dernières totalisent 107 000 m², un volume en progression annuelle plus que conséquente, de l’ordre de 54 %. Avec 127 000 m² pris à bail, les locations demeurent majoritaires mais n’augmentent que de 3 %.

Le marché lyonnais a largement été animé par les créneaux supérieurs à 1 000 m². Ainsi, 8 transactions supérieures à 5 000 m² sont recensées, soit une demande placée de près de 55 000 m², un résultat quasi deux fois supérieur à celui de la même période l’an passé. Avec 112 000 m² commercialisés, le marché des locaux compris entre 1 000 et 5 000 m² affiche également une forte progression annuelle, de l’ordre de 30 %. A contrario, le marché des petites surfaces (< 1 000 m²) reste ralenti : seulement 184 signatures ont été actées contre 199 à fin septembre 2025. Elles représentent un volume de 66 000 m² transactés (-15 % sur un an).

En dépit d’un léger tassement trimestriel (-2 % par rapport à fin juin 2026), l’offre immédiate reste orientée à la hausse sur un an. À la fin du troisième trimestre, près de 720 000 m² sont vacants. Il s’agit majoritairement de surfaces de seconde main : les locaux neufs ne représentent que 32 % du stock disponible, soit 230 000 m².

Selon leur localisation et leurs prestations, les surfaces de première main se louent généralement entre 100 et 135 €/m²/an quand le loyer des locaux en état d’usage oscille plutôt entre 70 et 120 €/m²/an. Les locaux les mieux situés, en particulier à proximité immédiate de Lyon intramuros, peuvent dépasser ces fourchettes et se louer à plus de 150 €/m²/an.

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