ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux du 1er semestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude concernant le marché francilien des bureaux au premier semestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

À l’image du marché national, le marché de l’investissement en bureaux en Île-de-France enregistre un ralentissement au deuxième trimestre, avec 875 millions d’euros engagés au cours des trois derniers mois. Sur l’ensemble du premier semestre, plus de 2 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France, un résultat presque deux fois supérieur au volume du premier semestre 2024 mais qui demeure inférieur de 61 % à la moyenne décennale.

Près de 50 signatures ont été actées depuis le début de l’année dont 4 supérieures à 100 millions d’euros : l’arbitrage de la Tour Trinity au profit de NORGES BANK IM, l’acquisition de l’immeuble Renaissance par l’URSSAF, la cession du 280-282 boulevard Saint-Germain en faveur de MINDSTON CAPITAL et l’achat de Square d’Orléans par BAUMONT REAL ESTATE CAPITAL.

Ces grandes opérations renforcent la forte polarisation du marché francilien des bureaux. En effet, le Quartier central des affaires (Paris QCA) agrège 40 % des montants investis (+ 14 points par rapport à la moyenne décennale), tandis que La Défense concentre 22 % des investissement, portée par l’arbitrage de la Tour Trinity.

Cette tendance explique notamment le recul des investissements en périphérie : les marchés du Croissant Ouest (hors la Défense ; 122 millions d’euros engagés ; -90 % par rapport à la moyenne décennale), de la Première Couronne (100 millions d’euros ; -87 %) et de la Deuxième Couronne (47 millions d’euros ; -82 %) ont été quasi atones au cours du premier semestre.

La forte concentration géographique des signatures rend compte de la préférence des investisseurs pour les actifs core situés dans les principaux quartiers d’affaires du centre et de l’ouest de la capitale.

LE MARCHE UTILISATEUR

Après un premier trimestre timide où 430 000 m² ont été commercialisés, le second trimestre acte une baisse importante des volumes transactés, avec à peine 337 300 m² commercialisés en 3 mois. Sur l’ensemble du semestre, la demande placée avoisine les 768 400 m², soit une baisse de 12 % par rapport à la même période l’an passé. De manière significative, l’activité transactionnelle reste à un niveau faible au regard de l’historique, affichant un repli de 24 % par rapport à la moyenne décennale à période comparable.

Le créneau de marché > 5 000 m² est particulièrement impacté par cette configuration. Les transactions se raréfient et les délais de signatures s’allongent considérablement. Au T2, seules 4 signatures ont été actées, portant à 17 le nombre de transactions depuis le début de l’année. La demande placée > 5 000 m² totalise ainsi 199 000 m², affichant un repli annuel de 31 % et se situe 44 % sous la moyenne décennale à période comparable. Sur les segments de surfaces inférieurs, l’activité résiste comparativement bien mieux.

Concernant la répartition géographique de l’activité, le deuxième trimestre 2025 s’inscrit dans la continuité du T1, caractérisé par un rééquilibrage du marché en faveur de la périphérie. La demande placée dans Paris intra-muros se contracte de 26 % en un an, tandis qu’en parallèle, la Première Couronne progresse de 22 %, grâce à un retour remarqué des grandes transactions. Au T2 2025, trois des quatre signatures > 5 000 m² ont été réalisées en périphérie, illustrant l’attrait croissant de ces secteurs pour les grands mouvements d’entreprises. La signature la plus importante du T2 a ainsi été enregistrée à Gentilly (Première Couronne Sud), il s’agit de la prise à bail de 37 000 m² dans l’immeuble Six Degrés par le Ministère de l’Education Nationale.

Concernant les disponibilités en Île-de-France, la tendance haussière, à l’œuvre depuis plusieurs années maintenant, se poursuit : 5 992 000 m² sont ainsi vacants à la fin du T2 2025, un volume en progression annuelle de 20 %. Corollaire logique, le taux de vacance est également orienté à la hausse et atteint 10,8 % alors qu’il n’atteignait que 9,0 % un an plus tôt. L’offre immédiate se consolide dans tous les secteurs franciliens, en particulier à Paris et dans le Croissant Ouest. Bien que l’offre disponible reste fortement polarisée, un rééquilibrage très progressif en faveur de la capitale est notable, où les disponibilités ont augmenté de 52 % en un an. Le taux de vacance parisien atteint désormais 6, 9 %.

Du côté des loyers, la segmentation du marché se poursuit. Les valeurs ont atteint des niveaux records dans Paris, en particulier sur le marché du neuf, tandis qu’en périphérie de la capitale, la tendance haussière reste limitée. Cette configuration explique le succès des marchés périphériques en 2025. Si certains preneurs consentent à des loyers très élevés pour des locaux prestigieux, la majorité des demandes se concentre sur des alternatives plus abordables.

Le T2 2025 se situe ainsi dans la continuité du premier trimestre. Le marché des bureaux franciliens reste tributaire d’une conjoncture économique dégradée et les perspectives de reprise reste très limitée. Des interrogations se dessinent autour de l’avenir du télétravail, à l’heure où de plus en plus d’entreprises favorisent le retour au présentiel. Cette nouvelle donne sera-t-elle suffisante pour générer une hausse des recherches de bureaux ? Il est encore trop tôt pour se prononcer sur l’impact de cette évolution sur la demande placée, mais cette tendance est à surveiller au cours de prochains trimestres.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]