ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux du 3ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché francilien des bureaux au troisième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

En dépit de la conjoncture économique et politique, le marché de l’investissement en bureaux en Île-de-France retrouve quelques couleurs. Plus de 1,2 milliard d’euros ont été investis au cours du troisième trimestre 2025, portant à 3,25 milliards d’euros le montant investi depuis le début de l’année. En comparaison avec 2024, cette somme progresse de 76 % mais demeure toutefois 48 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

Outre la signature XXL de GECINA en début d’année (l’acquisition de l’actif pour Solstys pour 430 millions d’euros), six autres signatures d’un montant supérieur à 50 millions d’euros ont été actées.

Ces grandes opérations renforcent la forte polarisation du marché francilien des bureaux. En effet, le Quartier central des affaires (Paris QCA) agrège 48 % des montants investis. Parmi les autres opérations majeures figurent l’acquisition de l’immeuble Renaissance par l’URSSAF pour plus de 300 millions d’euros ou la cession de l’ancien siège de la Banque de France en faveur de MIMCO et FONCIERE RENAISSANCE.

Aucune nouvelle transaction n’a été actée à La Défense au cours du troisième trimestre. Cependant, avec près de 450 millions d’euros investis en 2025 (dont 380 M€ pour la seule Tour Trinity), le quartier d’affaires demeure le deuxième territoire le plus actif d’Île-de-France. Si les cessions de la Tour CB21 et des Miroirs ont été réalisées au prix de fortes décotes consenties par les vendeurs, ces transactions marquent le retour des investisseurs à La Défense après une année 2024 blanche.

Cette polarisation des investissements pénalise davantage les secteurs périphériques. Moins de 300 millions d’euros ont été investis dans le Croissant Ouest (hors La Défense ; -80 % par rapport à la moyenne quinquennale), 125 millions en Première Couronne (-87 %) et à peine un peu plus de 50 millions en Deuxième Couronne (-83 %). Cette configuration du marché illustre parfaitement ce phénomène d’hyper-sélectivité des investisseurs et leur nette préférence pour les opérations core du QCA.

Le marché utilisateur

Le troisième trimestre ne déroge pas à la tendance morose qui prévaut depuis le début de l’année 2025. Avec 408 230 m² commercialisés durant l’été, le marché des bureaux en Île-de-France peine à redresser le cap.
La demande placée cumule ainsi 1 192 970 m² sur neuf mois, affichant une baisse annuelle de 8 % par rapport à 2024. Le repli est plus marqué encore, de l’ordre de 21 %, lorsque ce volume est rapporté à la moyenne décennale (à période comparable).

L’absence de dynamisme du marché francilien se constate sur toutes les tranches de surface, à commencer par le créneau > 5 000 m². Seules 10 signatures ont été enregistrées au T3, portant à 32 le nombre de grandes transactions en 2025.

Sur les segments de surfaces inférieurs, l’activité résiste comparativement bien mieux. La baisse annuelle se limite à 5 % sur le créneau intermédiaire entre 1 000 m² à 5 000 m², et 4 % sur le segment des petites surfaces.

Concernant la répartition géographique de l’activité, le rééquilibrage du marché en faveur de la Première Couronne se poursuit en 2025. La demande placée dans Paris intra-muros se contracte de 18 % en un an, tandis qu’en parallèle, la Première Couronne progresse de 28 %, grâce à un retour remarqué les grands mouvements d’entreprises. Sans doute freinés par l’envolée des loyers parisiens, les utilisateurs ont privilégié des communes limitrophes, ciblant en priorité les bureaux neufs ou restructurés à des niveaux de loyers plus compétitifs.

Concernant les disponibilités en Île-de-France, un nouveau stade a été dépassé : l’offre immédiate dépasse aujourd’hui les 6 millions de mètres carrés disponibles, affichant une augmentation annuelle de 15 %.
Corollaire logique, le taux de vacance est également orienté à la hausse et atteint 11,1 % alors qu’il atteignait 9,6 % un an plus tôt. Cette hausse de la vacance s’est généralisée à l’ensemble des secteurs franciliens, en particulier à Paris et dans le Croissant Ouest (+ 41 % et 21 %). Avec un taux de vacance proche de 5 % dans la capitale, la hausse des disponibilités ne constitue pas un sujet d’inquiétude. Ce qui n’est pas le cas de certains secteurs dans le Croissant Ouest et en Première Couronne, où la vacance atteint désormais des niveaux records en Île-de-France (proche de 30 %).

Du côté des loyers, la segmentation du marché se poursuit. Les valeurs grimpent encore dans Paris, en particulier sur le marché du neuf (avec un loyer prime de 1 261 €/m²/an), tandis qu’en périphérie de la capitale, la tendance haussière reste limitée. Cette configuration explique le succès des marchés périphériques en 2025 : si certains preneurs consentent à des loyers très élevés pour des locaux prestigieux, la majorité des demandes se concentre sur des alternatives plus abordables.

Le marché des bureaux franciliens reste tributaire d’une conjoncture économique dégradée et les perspectives de reprise reste très limitée. Des interrogations se dessinent autour de l’avenir du télétravail, à l’heure où de plus en plus d’entreprises favorisent le retour au présentiel, mais cela ne se traduit pas encore par hausse des recherches dans les faits.
Pour l’heure, les prévisions sont maintenues pour la fin d’année : si l’activité conserve ce rythme de commercialisation, un atterrissage optimiste aux alentours des 1,7 million de m² commercialisés est attendu en 2025.

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