ETUDE I L’investissement en France au 1er trimestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché national de l’investissement au premier trimestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

L’investissement suspendu à la situation au Moyen-Orient

Le rebond des engagements au quatrième trimestre 2025 (plus de 5,6 milliards d’euros) avait permis d’espérer une reprise durable du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) après trois années de fort ralentissement. Malheureusement, la nouvelle dégradation de la conjoncture internationale a contraint les investisseurs à retrouver des postures plus attentistes.

Seulement 1,86 milliard d’euros ont été engagés en France au cours du premier trimestre 2026, un volume en repli annuel plus que conséquent (-48 %). Comparé à la moyenne quinquennale, ce ralentissement est également important, de l’ordre de 52 % (à période comparable).

Plus que jamais, les perspectives d’évolution du marché paraissent incertaines. Une intensification des affrontements en Iran pourrait contraindre les banques centrales à revenir à une politique de resserrement monétaire, entraînant mécaniquement l’OAT à la hausse. Une telle remontée du marché obligataire comprimerait la prime de risque et porterait un nouveau coup d’arrêt au marché de l’investissement en immobilier d’entreprise.

Cependant, certains motifs d’espoir demeurent : plusieurs transactions majeures sont, par exemple, actuellement sous promesse et certaines se sont même d’ores et déjà signées pendant la première quinzaine d’avril à l’instar de la cession du Marignan (29 Champs-Élysées) par GECINA pour plus de 400 millions d’euros.

Paris, refuge des investisseurs

Dans la continuité de la configuration observée en 2025, les investisseurs ont nettement concentré leurs investissements en Île-de-France au premier trimestre 2026. Avec près de 1,3 milliard d’euros, la région francilienne agrège 69 % des investissements, une part de marché en progression annuelle d’un point et surtout supérieure de 7 points à la moyenne quinquennale, à périmètre constant. En comparaison avec les premiers mois de l’année 2025, ce montant accuse toutefois un recul de 47 % et se situe également 48 % en-deçà de la moyenne de longue période.

Avec près de 1,2 milliard d’euros investis, la part de Paris est prééminente : la capitale truste plus de 90 % des engagements franciliens. En période de crise et d’incertitude, les actifs parisiens apparaissent comme de véritables valeurs refuges. Même au sein de la capitale, les investisseurs ont largement plébiscité les quartiers les plus établis à l’instar du Quartier central des affaires de Paris (QCA). Avec 795 millions d’euros (-31 % sur un an) et 3 des 4 opérations de plus de 100 millions d’euros, le QCA concentre près de 45 % de l’investissement national.

Moins de 580 millions d’euros ont été investis ailleurs en France, un résultat en repli annuel également conséquent, de l’ordre de 49 %, et surtout 59 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

Comme l’an passé, les opérations en portefeuilles demeurent particulièrement rares : elles ne représentent que 122 millions d’euros, un volume en baisse annuelle de 45 %. La cession d’une part de 49 % d’un portefeuille composé de 3 parcs commerciaux (Shopping Promenade Cœur Picardie à Amiens, Green7 à Salaise-sur-Sanne et BeGreen à Troyes) par FREY au profit d’un OPPCI représentant SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ASSURANCES et CRÉDIT AGRICOLE ASSURANCES pour près de 90 millions d’euros est la principale transaction de ce type.

Le commerce en tête

Avec près de 850 millions d’euros investis au premier trimestre 2026, le commerce a été la première cible des investisseurs en ce début d’année : il concentre 46 % des sommes investies en France. En comparaison avec le premier trimestre 2025, ce volume accuse toutefois un repli annuel conséquent, de l’ordre de 35 %. Rapporté à la moyenne quinquennale, le ralentissement est plus modéré, environ 11 % (à période comparable).

Les grandes signatures participent pleinement à cette prépondérance du commerce : 4 des 6 transactions supérieures à 50 millions d’euros concernent cette typologie d’actifs. Trois catégories d’actifs ont été particulièrement recherchées : le high-street avec notamment les signatures XXL du 91 Champs-Elysées et du BHV Marais, les centres commerciaux avec l’acquisition d’Aushopping Amiens Sud et les retail parks avec le portefeuille de trois actifs cédés par FREY.

696 millions d’euros ont été investis en bureaux en France, un volume en chute annuelle de 50 % et surtout 67 % sous la moyenne quinquennale. Les grandes opérations de HINES (83 Marceau) et de BARINGS (46 Notre-Dame-des-Victoires) sont les deux seules transactions à dépasser les 50 millions d’euros et seulement 3 autres signatures supérieures à 30 millions d’euros sont recensées.

Les investisseurs continuent de largement privilégier l’Île-de-France : elle concentre 85 % des investissements, soit 589 millions d’euros dont 521 millions pour Paris intramuros. Cette hyper-sélectivité est encore plus forte en région : parmi la dizaine d’opérations recensées, toutes concernent des actifs situés au cœur des grandes métropoles françaises ou de secteurs tertiaires établis tels que Sophia-Antipolis ou Villeneuve-d’Ascq.

Loin de confirmer le redémarrage initié en fin d’année 2025, le marché des locaux industriels et des entrepôts logistiques (I&L) ralentit à nouveau : à peine 315 millions d’euros ont été investis au premier trimestre 2026, un volume en chute annuelle de 63 % et également 63 % sous la moyenne quinquennale à périmètre constant.

Ce ralentissement s’explique notamment par l’absence de deals d’envergure. À l’autre bout du spectre, les investisseurs demeurent actifs : plus d’une trentaine de transactions a été actée en France dont les deux tiers inférieurs à 10 millions d’euros.

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