ETUDE I L’investissement en France au 1er semestre 2025

Immprove publie une nouvelle étude concernant le marché national de l’investissement au premier semestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

Freiner pour mieux repartir ?

Après un premier trimestre en progression sous l’impulsion de plusieurs opérations d’exception, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) retombe à son étiage : seulement 2,21 milliards d’euros ont été investis en France au cours du deuxième trimestre 2025. Sur l’ensemble du premier semestre, les engagements atteignent 5,75 milliards d’euros, un résultat en progression annuelle de 30 % (à période comparable). Ce dernier demeure toutefois 35 % sous la moyenne quinquennale, témoignant ainsi d’une conjoncture économique toujours dégradée.

Si le premier trimestre avait été marqué par trois signatures supérieures à 200 millions d’euros, l’acquisition de l’immeuble Renaissance (32 rue François 1^er dans le 8^e arrondissement de la capitale) par l’URSSAF auprès d’ARDIAN constitue la seule transaction d’une telle envergure actée au deuxième trimestre. Seulement deux autres arbitrages affichent un montant unitaire supérieur à 100 millions d’euros : le centre commercial Saint-Genis 2 (Rhône), repris par MERCIALYS et un portefeuille logistique de près de 97 000 m² acquis par AEW.

En dépit de ce deuxième trimestre décevant, les perspectives pour le second semestre sont moins moroses qu’elles n’y paraissent. En effet, plusieurs opérations majeures sont d’ores et déjà sous promesse ou à des stades avancés de négociation et devraient être conclues avant la fin de l’année. En outre, de plus en plus d’acteurs institutionnels font leur retour sur le marché, et ce, tant à l’acquisition qu’à l’arbitrage, soit autant de signaux faibles encourageants quant à une reprise progressive de l’activité.

L’Île-de-France confirme son leadership

Plus de 3,7 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France au cours des six premiers mois de l’année, un volume très nettement supérieur au premier semestre 2024 (+ 85 %), mais toujours 33 % en-deçà de la moyenne quinquennale (à période comparable). Dans la continuité du premier trimestre, l’Île-de-France demeure la première cible des investisseurs et agrège 65 % des sommes engagées en France au premier semestre, contre seulement 45 % un an auparavant. Cette part de marché est également supérieure (+ 4 points) à la moyenne des premiers semestres sur cinq ans.

Seulement 2 milliards d’euros ont été investis dans les autres marchés régionaux, un résultat en retrait annuel de 16 % et surtout 38 % sous la moyenne quinquennale (à périmètre constant).

Première cible des investisseurs en région l’année passée, les opérations en portefeuille marquent le pas en 2025 : à peine 395 millions d’euros ont été engagés (hors portefeuille Île-de-France), un résultat en recul annuel de 52 % et également 59 % sous la moyenne quinquennale.

Avec près de 550 millions d’euros engagés, l’Auvergne-Rhône-Alpes est la région la plus dynamique grâce à l’acquisition de MERCIALYS ou encore à la cession du portefeuille logistique Occident repris par EQT PARTNERS. Les Hauts-de-France ont été la seconde région la plus dynamique avec 367 millions d’euros engagés. Enfin, avec 141 millions d’euros investis, l’Occitanie est la dernière région à afficher une performance semestrielle supérieure à 100 millions d’euros.

L’appétence des investisseurs pour l’I&L ne faiblit pas

Après son timide démarrage, le marché des locaux industriels et des entrepôts logistiques (I&L) enregistre un léger rebond des investissements au deuxième trimestre (859 millions d’euros engagés). Depuis le début de l’année, près de 1,7 milliard d’euros ont été investis, un volume en progression annuelle de 3 % mais inférieur de 19 % à la moyenne quinquennale (à période comparable). Le second trimestre a notamment été marqué par les réitérations de plusieurs portefeuilles majeurs tels que Columbia BMO repris par AEW, Sun repris par ARES ou encore la seconde phase du portefeuille Occident repris par EQT EXETER.

Selon les projections actuelles, ce rebond des investissements devrait s’intensifier au second semestre. En effet, l’appétence des investisseurs pour cette classe d’actif reste particulièrement forte et plusieurs opérations majeures sont en phase avancée de négociations et devraient se finaliser dans les prochains mois.

En dépit d’un ralentissement des investissements au deuxième trimestre, les volumes engagés dans des actifs de bureaux au premier semestre 2025 affichent, avec près de 2,4 milliards d’euros, une progression annuelle marquée, de l’ordre de 37 %. Cependant, ce résultat demeure largement en-deçà de la moyenne quinquennale (-53 % ; à période comparable). Portées par 4 transactions de plus de 100 millions d’euros dont les acquisitions de la Tour Trinity et de l’immeuble Renaissance, la capitale et la Défense captent 73 % des investissements nationaux, soit près de 1,8 milliard d’euros engagés.  À l’inverse, seulement 375 millions d’euros ont été investis en régions.

Après un premier trimestre d’exception marqué par deux deals majeurs (portefeuille KERING et centre commercial Westfield Forum des Halles), le marché des locaux commerciaux marque fortement le pas : seulement 382 millions d’euros ont été investis au cours du second trimestre 2025. Cependant, l’excellente dynamique du début d’année reste suffisante pour permettre à l’investissement semestriel (1,7 milliard d’euros) d’afficher une croissance annuelle de 58 % et d’être en phase avec la moyenne quinquennale. L’acquisition de MERCIALYS à Saint-Genis-Laval pour environ 150 millions d’euros est la principale opération de ce second trimestre. Outre ces trois grandes signatures, le marché a majoritairement été animé par des opérations portant sur des actifs alimentaires.

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