ETUDE I L’investissement en France au 3ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché national de l’investissement au troisième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

Un atterrissage encore incertain

Dans la continuité du deuxième trimestre, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) demeure impacté par la dégradation de la conjoncture politique et économique : 2,66 milliards d’euros ont été engagés en France au cours du troisième trimestre 2025. Depuis le 1er janvier, l’engagement national atteint 8,68 milliards d’euros, un montant en progression annuelle de 7 % (à période comparable).

Cette hausse doit toutefois être nuancée en rappelant la finalisation au premier trimestre 2025 de trois opérations de très grande envergure (portefeuille KERING, Tour Trinity et centre commercial Westfield Forum des Halles). Rapportées à la moyenne quinquennale (à périmètre constant), les sommes investies en 2025 accusent un repli important, de l’ordre de 37 %.

Les nombreuses incertitudes politiques et économiques n’offrent pour le moment que peu de visibilité sur l’atterrissage du marché de l’investissement. Cependant, plusieurs indicateurs offrent des raisons d’espérer un quatrième trimestre dynamique : de nombreux investisseurs continuent d’exprimer des demandes à l’acquisition, comme en témoignent les promesses d’envergure récemment signées sur le portefeuille industriel de PROUDREED ou sur le centre d’affaires Paris Trocadéro.

L’Île-de-France maintient son avance

L’hyper-sélectivité des investisseurs continue de creuser le fossé entre l’Île-de-France – et tout particulièrement Paris – et le reste de la France : la région francilienne agrège 62 % de l’investissement national contre 43 % un an auparavant. Cette part de marché est aussi légèrement supérieure à la moyenne quinquennale (+ 2 points ; à période comparable).

Au total, près de 5,4 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France depuis le début d’année, un montant en progression annuelle de 55 % mais toujours 37 % sous la moyenne quinquennale. Le Quartier central des affaires de Paris (QCA) participe à lui seul pour près de 50 % à ce résultat.

Seulement 3,3 milliards d’euros ont été investis ailleurs en France, un engagement en repli annuel de 28 % et 38 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable). Principale locomotive du dynamisme des marchés régionaux en 2024, les opérations en portefeuilles ont été nettement plus rares : moins de 690 millions d’euros ont été investis dans ce type d’opérations depuis le début de l’année (-64 % sur un an ; -62 % par rapport à la moyenne quinquennale).

Près de 660 millions d’euros ont été échangés en Auvergne-Rhône-Alpes, lui permettant d’être la région la plus dynamique en 2025, et ce, malgré un troisième trimestre ralenti (85 millions investis). Avec plus de 510 millions d’euros investis, les Hauts-de-Fance ont été le deuxième territoire le plus actif. Le Grand-Est (277 millions d’euros) et l’Occitanie (270 millions d’euros) sont les deux autres régions à présenter un bilan annuel supérieur à 250 millions d’euros.

Paris et le désert tertiaire français

Porté par l’arbitrage du Solstys – principale opération recensée en 2025, le marché de l’investissement en bureaux réalise sa meilleure performance trimestrielle depuis le début de l’année avec près de 1,5 milliard d’euros investis. Sur l’ensemble des trois premiers trimestres, plus de 3,9 milliards d’euros ont été investis en France, un résultat en progression annuelle de 33 % mais 50 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

À l’exception notable du portefeuille Synaps repris par RADIUS GLOBAL INFRASTRUCTURE en début d’année, aucune transaction régionale ne dépasse les 30 millions d’euros. À l’inverse, Paris comptabilise 12 des 17 signatures de bureaux de plus de 50 millions d’euros, dont 8 pour le seul QCA.

Dans la continuité du premier semestre, le marché des locaux industriels et des entrepôts logistiques (I&L) évolue à un rythme ralenti : moins de 650 millions d’euros ont été engagés au cours du troisième trimestre. Sur l’ensemble de l’année 2025, les investissements atteignent près de 2,5 milliards d’euros, un volume en repli annuel de 20 % mais 24 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

Toutefois, ces résultats décevants ne reflètent pas l’appétence toujours forte des investisseurs pour cette classe d’actifs. En effet, beaucoup d’acteurs, et tout particulièrement les anglo-saxons, continuent de faire preuve d’intérêt pour ce marché.

Près de 530 millions d’euros ont été investis au cours des trois derniers mois, portant les sommes investies dans des locaux commerciaux depuis le 1er janvier à près de 2,3 milliards d’euros. En comparaison avec l’exercice précédent, ce résultat affiche une progression de 11 % mais demeure toutefois 17 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

Les acquisitions parisiennes de PONTEGADEA (223 Saint-Honoré) et d’IMMOBILIERE DASSAULT (88 Rivoli) sont les deux principales opérations de ce troisième trimestre et confirment l’intérêt toujours marqué des investisseurs pour le high-street. Outre cette typologie de biens, les actifs alimentaires sont également particulièrement regardés à l’image de la nouvelle montée au capital d’AB SAGAX au sein d’un portefeuille de 43 magasins METRO en France.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]