LILLE | L’étude du marché du 1er semestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lillois au premier semestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un nombre limité d’opérations au S1 2026

Après un premier trimestre encourageant, la tendance porteuse qui animait le marché de l’investissement de la région Hauts-de-France s’est inversée au deuxième trimestre, période au cours de laquelle seuls 3 deals ont été finalisés.

Toutes classes d’actif confondues, 56 millions d’euros ont été investis au T2 2026, portant à 216 millions d’euros le total des sommes engagées au cours du premier semestre. Il s’agit d’un volume modeste, en repli annuel de 43 % comparé à l’an passé, et par ailleurs, nettement inférieur à la moyenne quinquennale (-29 %).

Concernant la répartition des montants investis par type d’actif, le commerce continue de faire la course en tête, surfant sur son excellent démarrage en début d’année. Avec 93 millions d’euros investis, le retail agrège 43 % des investissements dans la région. Toutefois, ce résultat exceptionnel repose quasi exclusivement sur une signature d’envergure et demeure, à ce titre, fragile.

Cette situation se trouve renforcée par le fait qu’un aucun deal n’a été signé au T2 sur cette typologie. Pour rappel, il s’agit de la vente de la zone commerciale Aushopping Amiens Sud, cédée par Ceetrus et Auchan pour un montant proche de 70 millions d’euros.

La logistique rattrape le retard pris en début d’année et se hisse à la deuxième place, grâce à la concrétisation de 2 deals supérieurs > 20 millions d’euros au cours du second trimestre. Avec 70 millions d’euros investis à travers 4 opérations sur l’ensemble du S1 2026, cette typologie d’actifs représente 32 % du marché. Toutefois, il s’agit d’un résultat décevant au regard de l’historique et de l’exceptionnelle année 2025.

Affichant une part de marché de 16 %, les bureaux constituent la troisième classe d’actif visée par les investisseurs, avec 34 millions d’euros investis au S1 2026. Ce résultat est supérieur de 42 % aux 24 millions enregistrés au S1 2025, mais il reste inférieur de 69 % à la moyenne quinquennale à période comparable. Au nombre de 3, les opérations sont extrêmement limitées, illustrant ainsi la raréfaction des deals et l’hypersélectivité des acteurs. L’opération majeure, supérieure à 20 millions d’euros, reste l’acquisition de l’immeuble de bureaux Hélios à Villeneuve d’Ascq par CORUM ASSET MANAGEMENT pour près de 24 millions d’euros au T1 2026.

Enfin, les locaux d’activités ferment la marche, avec 19 M€ investis sur le semestre, soit une part de marché de 9 %. Ce volume est en forte hausse comparé à l’an passé, mais ne repose que sur 3 opérations, toutes actées au T1 2026. La configuration du marché, caractérisée par la raréfaction des deals, est similaire à celle observée sur les autres typologies d’actif.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Un marché en pause

Après un premier trimestre décevant où 23 830 m² ont été commercialisés, le second trimestre acte un nouveau repli de l’activité transactionnelle, avec 20 748 m² commercialisés en 3 mois.

Sur l’ensemble du premier semestre 2026, la demande placée avoisine les 44 575 m², soit une baisse de 54 % par rapport à la même période l’an passé. Par ailleurs, ce résultat affiche un repli de 57 % comparé à la moyenne quinquennale à période comparable. Le repli du marché se traduit également par un nombre très limité d’opérations. Selon les données publiées par IMMOSTAT, 114 signatures ont été actées au S1 2026, contre 121 que l’an passé.

Le faible dynamisme du marché immobilier trouve son origine dans plusieurs facteurs, à commencer par la persistance des incertitudes politiques et économiques. L’activité est entravée par un contexte de crise énergétique, un marché de l’emploi dégradé et des perspectives de croissance revues à la baisse. Ce manque de visibilité conduit les entreprises à se montrer prudentes dans leurs décisions, ce qui freine le rythme des transactions.

Cette configuration baissière se manifeste en premier lieu sur le segment des grandes transactions. Alors que 5 signatures > 5 000 m² avaient été enregistrées au S1 2025, ce segment est resté atone au S1 2026, ce qui pénalise fortement la dynamique générale du marché.

L’activité transactionnelle recule également de manière significative sur le segment des transactions intermédiaires comprises entre 1 000 et 5 000 m². Avec 7 opérations pour un volume commercialisé de près de 14 710 m², ce créneau affiche une baisse annuelle de 31 %.

Plus résilient, le créneau inférieur à 1 000 m² ne se contracte que de 4 % en un an, avec près de 29 900 m² commercialisés. Ce segment occupe une part de marché majoritaire de 67 %.

Autre caractéristique du marché en 2026, l’activité transactionnelle s’est maintenue sur le marché de seconde main (-3 % en un an). En revanche, la contraction est notable sur le marché du neuf (-79 %) : une configuration qui découle logiquement de l’absence de grandes transactions au S1 2026.

Conséquence directe du ralentissement de l’activité et de la commercialisation de nombreux immeubles en chantier, les disponibilités ne cessent d’augmenter. Mais la vacance reste différenciée selon les secteurs géographiques et la qualité des bâtiments disponibles.

Dans cette configuration de marché, les valeurs locatives connaissant des orientations divergentes. De manière générale, les valeurs locatives pour des actifs neufs restent comprises entre 200 et 250 €/m²/an, en particulier dans les secteurs centraux. Dans les secteurs périphériques comme Villeneuve d’Ascq ou Grand Boulevards, les surfaces de 1ère main se louent généralement entre 145 €/m²/an et 200 €/m²/an.

Dans le centre de Lille, le loyer moyen de seconde main avoisine 190 €/m²/an. Dans le secteur Villeneuve d’Ascq, le loyer moyen pour des bureaux de seconde main s’établit aux alentours de 128 €/m²/an. Dans le secteur Grands Boulevards, il reste stable à 157 €/m²/an.  Enfin, en périphérie plus éloignée, les loyers sont compris majoritairement entre 130 €/m²/an et 150 €/m²/an.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

La dynamique demeure porteuse

Près de 25 000 m² ont été commercialisés, à travers 21 transactions au deuxième trimestre, portant à 62 886 m² le volume total transacté depuis le début de l’année 2026.

Ce résultat semestriel affiche une hausse de 30 % par rapport au S1 2025, il s’agit d’un volume plutôt encourageant compte tenu de la conjoncture économique dégradée. Le marché des locaux d’activité bénéficie de la résilience du tissu économique industriel local et du besoin d’infrastructures de production ou de stockage de proximité.

La demande des entreprises est extrêmement diversifiée. Sur le segment inférieur à 1 000 m², la demande placée subit une correction de 13 % en un an et enregistre 34 signatures contre 40 au S1 2025, principalement à mettre au crédit de PME/PMI. Le segment intermédiaire entre 1 000 et 5 000 m² progresse de 31 % en un an, avec 17 signatures. Enfin, alors que ce segment était resté atone au S1 2025, une signature > 5 000 m² a été enregistrée : il s’agit de l’extension de la SNCF d’une surface de 7 287 m² dans la commune de Lille (compte propre).

Géographiquement, le marché des locaux d’activités est fortement polarisé autour du Sud de l’agglomération, qui détient une part de marché de 51 %, avec près de 32 300 m² commercialisés en 6 mois. Les secteurs Nord et Ouest se partagent respectivement une part de marché de 31 % et 17 %.

Les valeurs locatives connaissent des évolutions contrastées. Sur le marché de seconde main, les loyers moyens sont orientés à la baisse sur l’ensemble des secteurs géographiques. Au Sud de l’agglomération, le loyer moyen atteint ainsi 74 €/m²/an contre 83 € un an plus tôt.

À l’inverse, la progression des valeurs est notable sur le marché du neuf, avec un loyer moyen passant de 130 € à 140 €/m²/an en un an.

Sur le marché de l’acquisition, la tendance est à la baisse en raison de la faible activité enregistrée sur ce créneau de marché. Le faible échantillon de données ne permet pas de chiffrer pleinement cette tendance, mais il convient de considérer un prix au m² moyen de 1 400 €/m² pour des locaux de qualité.

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