LYON | L’étude du marché du 1er semestre 2026

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lyonnais au premier semestre 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.

Des investisseurs toujours prudents.

Toujours confrontés à des incertitudes majeures, les investisseurs continuent de privilégier des attitudes prudentes. Ainsi, selon les données compilées par le CECIM, seulement 21 opérations ont été actées dans la Métropole de Lyon au premier semestre 2026. Ces dernières représentent un investissement d’environ 176 millions d’euros, un volume en repli annuel de 23 % mais surtout 45 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable).

Avec 72 % des montants engagés depuis le début de l’année, les bureaux ont largement été la première cible des investisseurs. Au total, 9 transactions sont recensées, soit plus de 126 millions engagés. En comparaison avec l’investissement du premier semestre 2025, ce volume affiche une progression soutenue, de l’ordre de 58 %. Rapporté à la moyenne quinquennale, ce résultat accuse toutefois une contraction de 25 %.

Avec également 9 opérations enregistrées depuis le début de l’année, l’investissement industriel n’atteint que 26 millions d’euros, un volume en régression annuelle plus que conséquente, de l’ordre de 47 %, et également 49 % sous la moyenne de longue période. Le marché de l’investissement logistique demeure fortement ralenti et bien loin de son excellent dynamisme du premier semestre 2025. Seulement 2 opérations ont été actées, soit 23 millions d’euros, un volume en chute annuelle de 76 % et également 68 % sous la moyenne quinquennale.

Enfin, le marché de l’investissement commercial demeure inerte pour le second trimestre consécutif : aucune opération retail n’a pour le moment été actée dans la métropole lyonnaise.

Les Bureaux : un ralentissement durable

Dans la continuité du début d’année, le marché lyonnais des bureaux peine à retrouver son rythme de croisière : seulement 32 300 m² ont été commercialisés au cours des trois derniers mois. Sur l’ensemble du premier semestre 2026, la demande placée atteint près de 63 300 m², selon les données publiées par le CECIM. En comparaison avec les résultats du premier semestre 2025, ce volume accuse un repli important, de l’ordre de 39 %. Rapportée à la moyenne quinquennale, la contraction est encore plus importante : elle atteint 50 %, à période comparable.

Ce ralentissement de l’activité transactionnelle est aussi visible dans le recul du nombre de transactions : seulement 191 signatures ont été actées depuis le début de l’année contre 232 un an auparavant. Parmi elles, seulement 12 dépassent les 1 000 m² et, surtout, aucune transaction de plus de 5 000 m² n’a été recensée.

Sur le segment intermédiaire (1 000 – 5 000 m²), à peine 19 100 m² ont été commercialisés, soit un ralentissement important de l’ordre de 55 %. Le marché des petites surfaces (< 1 000 m²) se montre plus résilient mais, avec 44 200 m² commercialisés, souffre néanmoins d’un ralentissement annuel de 14 %.

Géographiquement, Lyon Intramuros continue de concentrer une très large majorité des surfaces commercialisées. Avec plus de 48 000 m² commercialisés (-29 % sur un an), ce territoire truste 76 % de la demande placée. Sans surprise, les utilisateurs plébiscitent largement les principaux quartiers d’affaires. La Part-Dieu concentre 19 % de la demande placée (11 962 m² commercialisés, -24 % sur un an).

Après avoir fortement crû ces derniers trimestres, l’offre immédiate se stabilise mais reste à un niveau historiquement élevé : environ 627 000 m² sont vacants à la fin du deuxième trimestre 2026. Ce stock est essentiellement composé de surfaces de seconde main : seulement 170 000 m² neufs sont immédiatement disponibles, soit 27 % des surfaces vacantes.

Dans cette configuration de marché, les valeurs locatives de première main sont légèrement orientées à la hausse. À l’inverse, le ralentissement de l’activité transactionnelle provoque une certaine stabilité des valeurs locatives de seconde main.

Locaux d’activités : le dynamisme des grands utilisateurs

Toujours selon les données compilées par le CECIM, le marché lyonnais des locaux d’activités confirme sa bonne santé du début d’année : environ 81 000 m² ont été commercialisés au cours des trois derniers mois. Sur l’ensemble du semestre, plus de 145 000 m² ont été transactés, un volume en progression annuelle de 20 % mais toujours 10 % sous la moyenne quinquennale, à période comparable.

Cette performance repose surtout sur l’excellent dynamisme des grandes signatures. En effet, 5 transactions supérieures à 5 000 m² ont été actées depuis le début de l’année, soit près de 33 000 m² commercialisés. Ce volume est plus de deux fois supérieur aux commercialisations du premier semestre 2025 (+ 126 %) où seules deux opérations avaient été recensées. L’activité sur la tranche intermédiaire (1 000 – 5 000 m²) est également dynamique : la demande placée affiche une progression annuelle de 31 % (à période comparable) avec près de 68 000 m² commercialisés.

À l’inverse, le segment des petites signatures (< 1 000 m²) accuse un repli de quasi 20 % avec moins de 45 000 m² transactés. Ce ralentissement est également particulièrement visible dans le recul du nombre de petites signatures : seulement 120 transactions ont été actées au cours des six premiers mois de l’année 2026 contre 142 un an auparavant.

Cette configuration de marché s’explique par la pénurie d’offre neuve. En effet, si l’offre immédiate suit une tendance haussière depuis plusieurs trimestres et atteint désormais 741 000 m², les surfaces de première main restent rares. Elles ne représentent que 23 % de l’offre, soit 170 000 m².

Dans ces conditions, les valeurs locatives neuves restent à des niveaux historiquement élevés quand les loyers de seconde main tendent à se contracter. Selon leur localisation et leurs prestations, les surfaces de première main se louent généralement entre 100 et 135 €/m²/an quand le loyer des locaux en état d’usage oscille plutôt entre 70 et 110 €/m²/an. Les locaux les mieux situés, en particulier à proximité immédiate de Lyon intramuros, peuvent dépasser ces fourchettes et se louer à plus de 150 €/m²/an.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]