BORDEAUX | L’étude du marché du 3ème trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché bordelais au troisième trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un rebond attendu au quatrième trimestre

Dans la continuité du premier semestre, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Nouvelle-Aquitaine reste ralenti : seulement 36 millions d’euros ont été engagés au cours du troisième trimestre. Depuis le début de l’année, 152 millions d’euros ont été investis, un volume en repli annuel de 17 % mais surtout 47 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable ; T1-T3).

L’absence d’opération d’envergure continue de pénaliser l’activité : aucune opération supérieure à 30 millions d’euros n’a pour le moment été actée. L’acquisition d’un portefeuille de 7 actifs industriels par MILEWAY constitue la principale signature de l’année.

Avec 65 millions d’euros engagés depuis le début de l’année dont 36 millions d’euros au cours du dernier trimestre, les bureaux ont été la première cible des investisseurs en 2025, soit 43 % des investissements. Si ce résultat affiche une croissance annuelle plus que conséquente, de l’ordre de 81 %, il demeure toujours 53 % en-deçà de la moyenne quinquennale.

À l’image du marché national, la Nouvelle-Aquitaine devrait connaître un sursaut des investissements en cette fin d’année 2025 : plusieurs opérations significatives sont d’ores et déjà à des phases avancées de négociation voire sous promesses à l’instar de l’acquisition de l’ancien siège de la CDC par HEMERA dans le secteur Bordeaux Nord & Lac pour plus de 50 millions d’euros.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Prime à la centralité

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), 207 signatures ont été réalisées au cours des trois premiers trimestres de l’année 2025, soit 33 signatures de plus qu’à période comparable l’an passé. Ces transactions représentent 90 500 m² commercialisés, un volume en progression annuelle de 7 % mais se positionnant 11 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable – T1-T3).

Dans la continuité du premier semestre, l’activité transactionnelle reste largement soutenue par le bon dynamisme du marché de seconde main : 64 000 m² ont été commercialisés, en hausse annuelle de 49 %. À l’inverse, les commercialisations neuves se contractent annuellement de 30 % avec seulement 22 000 m² transactés depuis le début de l’année. Enfin, aucun nouveau compte-propre n’a été acté pendant l’été et le futur siège régional de SMABTP (plus de 4 500 m² à Bruges) demeure la seule opération de ce type recensée en 2025, soit un résultat en repli annuel de 55 %.

Avec 89 signatures et 31 000 m² commercialisés depuis le début de l’année, Bordeaux Intramuros (hors Euratlantique) concentre 36 % de la demande placée. Cette configuration de marché témoigne de l’importance toujours forte de la centralité dans les recherches des utilisateurs.

Selon l’OIEB traitement a’urba, 278 500 m² sont disponibles sous un an, un réservoir relativement stable par rapport à son niveau du troisième trimestre 2024 (-1 %). Il convient toutefois de souligner deux tendances divergentes : l’offre neuve recule annuellement de 12 % (91 000 m²) quand les disponibilités de seconde main progressent de 6 % et atteignent 187 500 m².

Le bon dynamisme du marché et la raréfaction de l’offre neuve provoquent une hausse des valeurs locatives. Ainsi, le loyer moyen neuf progresse annuellement de 6 % dans le centre-ville de Bordeaux et atteint 246 €/m²/an HT HC. En périphérie, la tendance est similaire (+ 6 % ; 157 €/m²/an HT HC). Les valeurs moyennes de seconde main sont relativement stables : 225 €/m²/an HT HC (+ 1 % sur un an) pour les marchés de Bordeaux intra-muros et 141 €/m²/an HT HC (+ 1 %) pour les secteurs périphériques.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un marché animé par des opérations d’envergure

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, le marché bordelais des locaux d’activités enregistre 111 signatures depuis le début de l’année, soit 132 000 m² commercialisés. En comparaison avec la même période l’an passé, ce volume affiche une progression annuelle de 11 %. Rapportée à la moyenne quinquennale, cette hausse est encore plus soutenue, de l’ordre de 23 % (à période comparable ; T1-T3).

Le bon dynamisme du marché s’explique notamment par les 14 opérations en compte-propre (CP) recensées depuis le début de l’année. Ces dernières cumulent 50 000 m² commercialisés (+ 41 % sur un an). Le futur bâtiment de LISEA à Marcheprime (près de 30 000 m²) participe pleinement à ce résultat exceptionnel.

Hors CP, 8 opérations de plus de 1 000 m² ont été actées en 2025, soit 25 000 m² commercialisés. Ce volume affiche une légère progression annuelle, de l’ordre de 6 %. Cette hausse est plus marquée sur le segment intermédiaire (1 000 – 2 000 m²) : avec 25 500 m², la demande place croît de 38 %. À l’inverse, le marché des petites surfaces (< 1 000 m²) se contracte annuellement de 24 %, avec seulement 31 500 m² commercialisés. Avec 70 signatures (soit 72 % des transactions hors CP), ce segment demeure néanmoins le cœur du marché bordelais.

279 500 m² sont disponibles sous un an à la fin du troisième trimestre 2025, un stock en croissance annuelle de 47 %. Cette hausse résulte notamment de la future livraison de Parks Arboretum au Haillan : ce parc d’activités composé de 10 bâtiments dotera le marché bordelais de près de 70 000 m² supplémentaires en 2026.

Dans cette configuration de marché, les valeurs locatives demeurent élevées : les locaux industriels de seconde main se louent généralement entre 80 et 100 €/m²/an HT HC quand les loyers neufs sont plutôt compris entre 90 et 117 €/m²/an HT HC.

Sources : OIEB traitement a’urba, ImmoStat, Immprove.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]