LYON | L’étude du marché du 1er trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché lyonnais au premier trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un rebond timide mais significatif

Le marché lyonnais de l’investissement en immobilier d’entreprise affiche une reprise modérée début 2025 avec 76,7 M€ investis (+23 % vs T1 2024), mais reste en retrait de -63 % comparé à la moyenne quinquennale. Cette dynamique en demi-teinte s’explique par la prudence des investisseurs, confrontés à un contexte économique incertain et à des taux d’intérêt élevés.

Les bureaux, historiquement moteurs, voient leur volume chuter à 39 M€ (-21 % sur un an ; et -75 % comparé à la moyenne à 5 ans). À l’inverse, les locaux d’activités progressent fortement (31,3 M€, +143 %), grâce à la résilience industrielle locale et à la quête de rendement. Le segment logistique affiche un redémarrage modéré (6,4 M€), faute d’offres. Le retail reste figé, sans transaction enregistrée. L’année 2025 pourrait marquer un redémarrage progressif du marché, soutenu par une sélectivité accrue des investisseurs.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Un début d’année sans relief

Le marché des bureaux lyonnais subit un net ralentissement au T1 2025. La demande placée chute à 44 664 m² (-22 % en un an), avec 109 transactions (-15 %). L’absence d’opérations > 5 000 m² pèse fortement sur l’activité, mais le segment intermédiaire (1 000–5 000 m²) affiche une progression notable (+56 %). Les utilisateurs cherchent des surfaces plus petites, modernes et performantes, dans des zones centrales, notamment la Part-Dieu. Lyon intramuros capte 71 % de la demande (+14 %), alors que les périphéries reculent fortement (Grand Lyon Ouest -68 %).

L’offre immédiate augmente, alimentée par le marché de seconde main. La vacance reste faible sur les immeubles récents, mais élevée sur les bâtiments obsolètes. Les loyers évoluent de manière contrastée : à la hausse dans les quartiers centraux (jusqu’à 380 €/m²/an pour du prime neuf), à la baisse en périphérie. À l’achat, les prix vont de 4 000 à 6 000 €/m² en centre, et de 2 500 à 4 000 €/m² en périphérie.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un marché durablement sous tension

Avec 51 483 m² commercialisés, le marché des locaux d’activités confirme sa résilience avec une demande placée en hausse annuelle de 24 %, bien que toujours inférieure à la moyenne quinquennale (-23 %). Le nombre de transactions progresse (91 contre 88 en 2024), notamment sur les surfaces < 1 000 m² (+26 %). Les grandes surfaces (> 5 000 m²) amorcent un retour avec une signature notable à Vénissieux. Le marché reste dominé par la demande placée de seconde main (74 %), tandis que la part du neuf recule encore. L’Est lyonnais reste la zone la plus dynamique (61 % de la demande), avec des pôles d’activités solides (Genas, Saint-Priest).

Le taux de vacance reste faible sur les actifs récents, mais de nombreux bâtiments anciens peinent à se repositionner, freinant certains projets industriels. La rareté de l’offre génère une tension sur les prix : les loyers neufs grimpent entre 100 et 130 €/m²/an, tandis que les valeurs de seconde main se situent entre 80 et 100 €/m²/an, avec des pics >150 €/m²/an pour des biens premium. À l’achat, les prix s’échelonnent de 800 à 2 000 €/m², atteignant 2 500 €/m² pour les locaux bien localisés.

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