BORDEAUX | L’étude du marché du 1er trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché bordelais au premier trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Un premier trimestre encore modeste

En l’absence de transaction d’envergure, la reprise du marché de l’investissement en Nouvelle-Aquitaine reste nettement plus modérée que la tendance observée à l’échelle nationale. Seulement 47 millions d’euros ont été investis en ce début d’année, un volume en progression annuelle de 24 % mais toujours inférieur de 51 % à la moyenne quinquennale (à période comparable).

L’arbitrage du centre commercial Les Cordeliers à Poitiers par TRISTAN CAPITAL PARTNERS au profit d’investisseurs privés pour près de 25 millions d’euros constitue la principale opération de ce premier trimestre et permet aux actifs commerciaux de concentrer 51 % des sommes investies en 2025.

Avec 38 % des montants investis, soit 18 millions d’euros, les locaux d’activités constituent la seconde classe d’actifs la plus prisée. Ce volume repose sur une unique opération : la vente en l’état final d’achèvement d’un local industriel au Haillan.

Si aucune opération tertiaire unitaire n’a été réalisée, il convient tout de même de souligner que certains actifs ont été échangés dans le cadre d’opération en portefeuille à l’image du centre téléphonique d’ORANGE de Guéret racheté par RADIUS GLOBAL INFRASTRUCTURES auprès de MIDI 2I.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Les petites et moyennes surfaces dynamisent l’activité

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), 76 transactions ont été actées au premier trimestre 2025, contre seulement 47 un an auparavant. Ces signatures cumulent un volume commercialisé de 30 000 m², un résultat en hausse annuelle de 25 % et également 13 % supérieur à la moyenne quinquennale, à période comparable.

Cette progression repose essentiellement sur la bonne activité transactionnelle de seconde main (22 000 m² commercialisés, + 83 % sur un an). Les commercialisations neuves progressent également mais à un rythme plus modéré, de l’ordre de 11 %. Le futur Campus Galène de 3 000 m² de l’EFAP (GROUPE EDH) dans le quartier Bastide-Niel (Bordeaux Rive Droite) constitue la seule opération en compte-propre actée au premier trimestre 2025.

Dans ces conditions, le segment des grandes surfaces (> 1 000 m²) accuse un repli annuel de 8 % (à période comparable). À l’inverse, les segments inférieurs sont orientés à la hausse : avec 12 transactions et 8 000 m² commercialisés, la demande placée du segment intermédiaire (500 – 1 000 m²) progresse de 220 %. Enfin, les commercialisations de petites surfaces (< 500 m²) ont également été dynamiques (10 000 m², + 18 %).

Avec 13 000 m² transactés (+ 117 % sur un an) et près de 45 % des signatures en nombre, Bordeaux Intramuros (hors quartier Euratlantique) a été le secteur le plus dynamique en ce début d’année 2025. Après un premier trimestre 2024 en berne, le secteur Ouest, organisé autour du pôle tertiaire de Mérignac, retrouve de l’allant avec 9 000 m² commercialisés en 2025 (+ 200 %).

273 500 m² sont disponibles sur un an, un niveau en progression annuelle de 16 %. Il convient toutefois de souligner que le regain d’activité enregistré en ce début d’année provoque un léger tassement trimestriel (-3 % par rapport au T4 2024). Les surfaces de première main représentent environ 35 % de l’offre disponible, soit 94 500 m² (+ 8 % sur un an).

En l’état, les valeurs locatives restent élevées. Le loyer moyen neuf atteint 233 €/m²/an HT HC (+ 5 % sur un an) quand la valeur moyenne de seconde main est stable à 220 €/m²/an HT HC. En périphérie, le recentrage de l’activité transactionnelle dans le secteur de Mérignac (où les valeurs sont généralement plus élevées que dans les autres secteurs) provoque une légère hausse des loyers moyens : la valeur neuve progresse annuellement de 4 % à 161 €/m²/an HT HC et celle de seconde main de 2 % à 139 €/m²/an HT HC.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Un premier trimestre d’exception

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, le marché bordelais des locaux d’activités enregistre 47 transactions au cours des trois premiers mois de l’année, soit 74 500 m² commercialisés. Ce volume est plus de deux fois supérieur au résultat du premier trimestre 2024 (+ 119 %). Rapportée à la moyenne quinquennale, cette progression atteint même 148 % (à période comparable).

Ce résultat exceptionnel est largement porté par la finalisation de 9 opérations en compte-propre pour un total de 39 500 m² (+ 172 % sur un an) dont le futur bâtiment industriel de 28 000 m² de LISEA à Marcheprime. Les commercialisations de locaux de seconde main ont aussi été particulièrement dynamiques avec 32 000 m² transactés (+ 106 %). À l’inverse, la demande placée neuve enregistre un repli annuel de 25 % avec seulement 3 000 m² commercialisés.

L’opération XXL de LISEA permet au secteur Sud de concentrer près de 50 % du volume commercialisé, soit 35 000 m² (contre seulement 5 500 m² un an auparavant). Avec 17 transactions, le secteur Ouest a enregistré le plus grand nombre de signatures.

207 500 m² sont disponibles sous douze mois à la fin du premier trimestre 2025, un stock en progression annuelle de 14 %. En dépit de cette croissance des disponibilités, l’offre demeure restreinte : le délai théorique d’écoulement correspond à peine à un peu plus d’une année de transactions au rythme actuel de commercialisation.

Dans cette configuration toujours sous-offreuse, les valeurs locatives demeurent élevées : les locaux d’activités de seconde main se louent entre 75 et 105 €/m²/an HT HC quand les loyers neufs peuvent atteindre près de 110 €/m²/an HT HC.

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